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东莞惠州万亩土地被深企买下 输出深圳制造


2016-08-09 09:07 [房产] 来源于:财新网
导读:土地招拍挂纪录显示,2016年上半年,在临近深圳的东莞市,差不多每拍出三块工业用地,就有一块被深圳资本摘下。从2013年开始,深圳企业在莞拿地数量逐年递增。 据记者不完全统计
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东莞惠州万亩土地被深企买下 输出深圳制造

  土地招拍挂纪录显示,2016年上半年,在临近深圳的东莞市,差不多每拍出三块工业用地,就有一块被深圳资本摘下。从2013年开始,深圳企业在莞拿地数量逐年递增。

  据记者不完全统计:过去三年半间,深企悄然在东莞购置了42宗、合计近4000亩工业用地,土地面积超过深圳中心城区面积的一半之多。

  同样的情况也在另一座临深城市惠州出现。目前深圳企业在莞惠地区拿下的产业用地(包括工业用地、科研用地等)至少已有万亩。深圳企业在周边城市大兴土木,来自深圳的资本、技术与人才正在流入这些城市。

  深企外迁,似曾相识。从第一家“三来一补”企业离开算起,广东省政府特聘参事陈鸿宇将外迁潮分为三波:第一波是2002-2006年,劳动密集型中小企业外迁;第二波是2007 -2012年,装备制造等资本密集型企业走出去;第三波特征在2012、2013年间开始显现,技术密集型、高端产业正在向外走,港口、物流、仓储等生产性服务业起步远行。

  眼下的现象究竟作何解释?

  自持需求溢出

  企业在临深城市购置土地,直接动因是深圳工业用地供需差距。一线城市当中,深圳面积最小,2000平方公里的土地资源,只有上海、广州的三分之一,北京的八分之一。

  另一方面,深圳在土地供应中实施结构性、差别化政策,引导空间资源向产业转型升级的重点领域、重点行业和重点企业配置。

  早在2008年,深圳就在工业及其他产业用地使用权招拍挂领域明确准入产业类别,规定宗地竞买人主体资格。准入指标包括从事行业年限、营收、纳税总额、项目投资金额、自有资金比例等,门槛不一。

  围绕土地,大企业有谈判的筹码,中小企业碰到心仪土地,唯有厮杀,代价高昂。

  2010年7月,深圳坪山聚龙山片区一块2.2万平米的工业用地入市。宗地规定:竞拍主体需从事LED显示产品生产经营3年以上,项目总投资人民币2亿元以上。这块土地引来两家正筹备上市的LED企业争抢。洲明科技股份有限公司(2011年6月上市,股票代码300232.SZ)在35轮报价后,以4822万元、较起始价溢价239%摘牌。

  驱动深企在外拿地的另一个因素是土地价格。

  过去三年半间,仅比较深圳与东莞两地,深企在东莞拿下的土地面积几乎等同于同时期深圳全市对外出让的工业用地量。在东莞拿下上述4000亩、约合265万平方米大小的土地,出让金总计近14亿元。同一时间,深圳共有106块工业用地入市,土地供应面积为216.79万平米,土地出让金为242.4亿元。深圳拿地代价大致是东莞的17倍。

  中小规模的生产型企业若要自持土地,需放眼深圳以外,于是大量工业用地需求向外溢出。

 企业IPO前奏

  涌入临深城市的深圳企业,横跨家用无线、移动电源、LCD显示器、医疗器械、先进装备制造等多个领域。它们手握技术,在市场占据优势份额,亟需扩充产能,直接融资需求强烈。

  2015年,深圳有13家公司首发上市(IPO)。据记者统计,2011-2013年间,上述公司中有7家先后在位于深圳东部的惠州市购入土地,土地总面积达33万平方米。其中有多达6家的企业将其首批募集资金投入到落地惠州的项目,用以生产精密模具、开关电源、锂电池和车联网产品等。

  以2015年的情况看,临深地区快成了深企IPO用地供应仓。“(深企)一切的故事还是围绕着土地展开。很多深圳企业到了上市临门一脚时,手里一块土地都没有。” 一位东莞曾负责招徕深企的官员总结到。

  临深城市拿地潮中,深圳LED企业表现最为明显。这些企业在深圳成长,大多数在深圳长期租赁厂房。从2011年起,这个行业加快拥抱资本市场,自持土地的重要性水涨船高。土地是扩充产能的根基、企业实力的佐证、充当门面的法宝,有利于推升通过IPO审核的概率。

  中山大学岭南学院财政税务系主任林江告诉记者:尽管IPO相关的政策法规并未对租赁厂房的企业设限,但在实际操作中,“证监会很看重企业有没有自己拥有产权的厂房。当一个企业没有土地,经常会被认为是没有实力的”。

  截至目前,深圳LED上市公司中,万润科技(002654.SZ)、海洋王(002724.SZ)等公司在东莞拿地。雷曼股份(300162.SZ)、茂硕电源(002660.SZ)、联建光电(300269.SZ)与艾比森(300389.SZ))等则落地于惠州。

  万千宠爱

  松山湖科技产业园位于东莞市几何中心,距离深圳中心区约1小时车程,湖景配绿地,风光无限好。华为、中集集团、TP-LINK等企业已先后进驻此地。

  一位曾在松山湖工业园区负责过招商事务的官员告诉记者:早在2005年,华为董事长任正非就带领下属到松山湖考察。当时松山湖才完成市政配套建设,招商还处在早期阶段。

  过去10年中,华为先后在东莞拿下两类土地,分别是工业用地和教育科研设计用地。工业用地就位于松山湖北部工业城,当地称为“华为南方工厂”。华为终端总部拥有占地面积1900亩的土地储备。

(编辑:东莞网


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