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地产是否到了拐点?未来还会有哪些城市会放松?


2018-01-09 09:14 [评论] 来源于:东莞网
导读:来源:明晰笔谈;作者:中信证券明明研究团队 要点:2018年伊始,南京、兰州出现楼市政策新动向,纷纷放宽限购政策。但目前房地产政策的基调是维稳,中央经济工作会议也提到:
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来源:明晰笔谈;作者:中信证券明明研究团队

要点:2018年伊始,南京、兰州出现楼市政策新动向,纷纷放宽限购政策。但目前房地产政策的基调是维稳,中央经济工作会议也提到:“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。加上去年放款限购政策的城市,长沙、武汉、西安、济南、苏州昆山与郑州,目前已至少有8个城市放款限购政策。在政策维稳的导向下,各城市陆续放开限购措施的原因是什么?后续还有哪些城市有可能出台放宽限购政策?我们将在后文进行详细分析:

南京放宽限购吸引人才,兰州落实分类调控、因域施策:南京的放宽限购主要是针对知识型、技术型人才,是吸引人口尤其是人才流入的政策措施,同时可能有修复房地产市场的目的。兰州取消市内偏远地区的限购政策,放宽城区限购条件,同时在城区实行限售政策。兰州本次的调控政策,主要体现在对市内的不同区域施行不同的调控政策,郊区房地产库存还较高,放宽限购能满足部分住房需求,而市内限售则是对投机的抑制,是对“抓好房地产分类调控”的践行。

地方政府财政平衡有所压力或是部分区域放宽楼市限制政策的原因:目前全国地方政府债务余额庞大,截至2017年11月末,全国地方政府债务余额165,944亿元, 2018年到期的政府债券8400亿,同时政府隐性负债规模也不容小觑。而政府的资金来源主要为财政收入、政府性基金收入,以及城投债、非标融资与委托贷款、PPP融资等。而预计2018年财政收入增速将放缓,房地产市场的继续降温使得政府性基金收入不容乐观,非标融资等平台受到严格监管,地方政府财政压力较大。

南京、兰州房地产表现低迷,南京财政收入年内下滑明显:南京与兰州都存在房地产投资动力不足,住宅销售量价齐跌的情况。另外,两市地方政府财政收入增速平稳,2018年也面临增速放缓压力;南京市2017年土地出让收入较2016年有下降,两市存在为提高政府收入而放宽楼市限制条件的可能。

多地区政府财政平衡有所压力,未来可能通过放宽房地产限制政策增加政府收入:频繁被披露的违规举债与虚增财政收入,表明地方政府的财政压力过大并不是个别现象。同时也体现出中央政府对防控风险尤其是金融风险的决心,对地方政府债务监管愈加严格,地方政府举债融资渠道约束将更加严厉。个别债务较高、财政收入增速减慢的区域在符合国家总体房地产调控大政方针下,进行一定程度上的区域性结构性支持政策是存在可能的。

2018年地方政府融资约束将更加严厉,中央严控金融风险的态度坚决。地方政府面临偿还到期债务压力的同时,融资端受严格限制。个别地方政府存在一定财政平衡的压力,不排除个别区域地方政府在全国总体的调控方针下,通过结构性政策鼓励购房,拉动区域内地产销售从而推动土地出让提高来缓解一定程度上的财政平衡压力的可能。我们认为10年期国债收益率将在3.8%到4.0%区间波动。

正文

2018年伊始,南京、兰州出现楼市政策新动向,纷纷放宽限购政策。但目前房地产政策的基调是维稳,中央经济工作会议也提到:“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。加上去年放款限购政策的城市,长沙、武汉、西安、济南、苏州昆山与郑州,目前已至少有8个城市放款限购政策。在政策维稳的导向下,各城市陆续放开限购措施的原因是什么?后续还有哪些城市有可能出台放宽限购政策?我们将在后文进行详细分析:

一、南京放宽限购吸引人才,兰州落实分类调控、因域施策:

2018年1月4日,南京市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》出炉,文件中提到:“调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40 岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。”与去年出台放宽限购政策的几大城市相同,南京的放宽限购主要是针对知识型、技术型人才,是吸引人口尤其是人才流入的政策措施。不过各城市为什么在2017年以后才突然意识到人才的重要性,通过放宽限制政策吸引人才,政策的目的绝不单单是吸引人才。

2018年1月5日,兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局等三部门联合下发《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,通知主要内容包括:

1)取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

2)城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

3)对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施限售。个人在上述区域内购买的住房,自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。

兰州取消市内偏远地区的限购政策,放宽城区限购条件,同时在城区实行限售政策。兰州本次的调控政策,主要体现在对市内的不同区域施行不同的调控政策,郊区房地产库存还较高,放宽限购能满足部分住房需求,而市内限售则是对投机的抑制,是对“抓好房地产分类调控”的践行。

(编辑:东莞网


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