小区地砖坏了好几年无人修理，公共娱乐区设施损坏严重，电梯漏水并经常坏无人保养，小区管理服务工作不到位，业主们很恼火，小区业委会要解聘早已超期服务的原物业，并通过招标聘请新物业管理小区，却遭到原物业阻挠。6月11日，中堂镇莞都可苑小区因新旧物业公司更换之事再次陷入僵局。对此，当地房管部门已介入，并要求“各方应依规、依法处理好该事件”。

业主

不满小区管理服务要求更换新物业

莞都可苑小区位于中堂中心地段，约有一千多户，是当年东莞北片区最大的高档楼盘，也是中堂镇重点打造的项目之一，该项目在2007年已建成，在该小区宣传资料里显示，这是中堂镇首个迈阿密风情园林、首个沙滩泳池、首个中英文幼儿园、更有最大的3000平方米尊贵会所，一直由东莞市亨利物业管理有限公司莞都可苑管理处（简称亨利物业）负责管理小区物业。

“本来想通过物业公司专业的管理和服务，让小区有个好的生活环境，没想到却越来越闹心！”该小区业主唐先生说，物业公司在管理方面存在严重失职行为，比如小区内外的道路未及时维修和清洁，小区内外很多路面破损无人管，几年都没用清洗过，路面黑乎乎的几乎看不出地砖的颜色，一些路面上还长了青苔，走路很容易滑倒。

记者从小区业主提供的视频里看到，在该小区外围，前几天环卫工刚刚清洗过的人行道非常干净，而与人行道相连的小区商铺门前的人行道却黑乎乎的，形成了黑白鲜明的对比。

不仅如此，在该小区9栋A和B单元一楼出口处的采光屋顶的玻璃有多块碎裂，地下车库多处采光玻璃也有碎裂情况，“这些已经碎裂的玻璃，随时与可能掉落，这种安全隐患我们给物业反映过很多次，始终得不到解决。”唐先生气愤的说：“物业只管收钱，却至业主的生命于不顾，这样的物业我们怎么能够让他们继续管理我们的小区？”

走访中，记者了解到，还有好几栋楼过道的灯坏了，物业也一直没人更换，公共区域插座坏了也没人维修，小区部分消防栓没有水带，消防设备检查表等级不规范，业主家里的墙面漏水无人处理，部分楼栋一楼的电表箱出现破损，开关处的门也关不拢，“这太危险了，小孩子万一伸手乱摸，很容易触电的。”唐先生无奈的说。

在小区的一处休闲娱乐区，原本的一些健身及小孩子娱乐设施均已破损，而且地面湿滑长满了苔藓和杂草，走在上面一不小心就会滑倒，“这些公共设施坏了一直都没人维修，”小区业主王女士报怨道：“这里几乎已经废弃了，我从来都不让老人和小孩来这里玩，很容易发生意外的。”

最让业主们无法忍受的是小区电梯近年来频频发生故障，严重影响到了业主们的日常生活，危及业主的生命和财产安全。在王女士播放的一段视频里记者看到，该小区一个电梯近期再次发生故障，电梯轿厢内水像下雨一样“哗哗”倾泻下来，在另一段视频中，电梯门打开后，里面没有电梯而是黑乎乎的电梯井，看着就有点吓人，还有几段视频里是业主被困在电梯里求助的场景，到目前为止，仍有电梯因未及时维修而被封停，业主出行只能爬楼梯。

采访中，多位业主反映乘坐电梯时遭遇电梯故障，一位之前曾被困在电梯里的女业主激动的说：“那次我从二楼直接掉到负一楼，求助警铃也是无反应，电梯里也没有手机新号，根本没办法求助，当时我真的吓坏了，感到很无助，被困了二十多分钟才被赶来的物业解救出来。”

据小区业委会工作人员反映，之前亨利物业曾多次提出要动用维修基金维修电梯，但因种种原因业委会没有通过，导致亨利物业在电梯维修保养方面出现很多问题，这次更是迟迟不肯维修电梯。

还有业主反映小区物业存在乱收费情况，一住户一个月用水77吨，收取水费264.9元，“我家里就两个人，就算怎么用也用不了那么多水，其次我也查了水表，根本就对不上。”

因为小区物业各项服务让业主们感到非常头疼和不满意，业主和物业之间的矛盾也在不断的激化，部分业主开始拒交服务费，业主们希望更换新的物业。

物业

拒绝退场要求赔偿前期投入资金

据了解，莞都可苑小区与亨利物业签订的十年小区物业服务合同早在几年前就已经到期了，在最近的几年里，一直处在无物业管理合同的“服务”状态中。因为小区之前也一直没有成立业委会，没办法解聘原物业和招标新物业，直到2019年，经过小区业主的不断努力终于成立了小区业主委员会。

该小区业委会一名工作人员告诉记者，近年来，小区业主的维权意识不断增强，业主们对小区物业的服务非常不满意，经过全体业主投票表决，决定解聘亨利物业，并依法向亨利物业发出书面通知，最后经过合法程序顺利招标了一家新的物业公司，5月1日，原本是新物业进场的日子，但是在新物业公司入住的过程中却遭到了亨利物业阻挠，导致物业交接没有成功。

6月11日，新物业公司人员再次来到莞都可苑小区准备接管物业，却再次遭到亨利物业阻拦，中堂镇相关职能部门也赶到现场调解。

对此，亨利物业经理朱先生在接受记者采访时表示：亨利物业服务该小区已有十五年时间，十五年来一直没有涨过管理费，电梯使用十五年偶尔发生故障也是正常情况，而且每次发生故障后，公司也都会安排人积极维修，这次经过质监部门的检测，所有电梯年检都是合格的，目前，其中几部电梯因零配件坏了，我们已经订购了配件，争取十五天之内修复。

至于为什么合同到期后至今不肯退场，朱先生说：“不是我们不愿退出，而是业委会招标新物业公司的程序不合法。其次，从2019年小区业委会成立以后，双方也沟通过多次，业委会要求我们对小区进行升级改造，我们也投入了很多资金进行消防主机改造、供水管网改造、监控设备更新，这些维修原本是需要动用维修基金的，但是当时双方没有合同无法动用维修基金，只能由我们垫资，现在让我们退场，那业委会要把这笔钱退还给我们公司才行。”

就此事，中堂镇房产管理所谢主任表示，从今年四月份起，相关部门就已经开始介入，先后召开协调会十余次，也有了一定的进展，并责令亨利物业管理处限期5月25日退场。此前，该小区业委会表决是通过正规流程，是在有关部门的监督下进行的，招标新物业程序是合法的，相关争议双方已在通过法律途经进行处理。“关于令亨利物业管理要求赔偿的事情，我们也要求他们提供费用清单，下来我们就重点协同业务会去对它进行核实，再通过协调的方式希望能够达到一个折中的效果。”

虽然中堂镇房产管理已经向亨利物业下发了限期退场通知书，但亨利物业依然没有执行而是继续管理小区。据了解，莞都可苑业委会已经将亨利物业起诉到法院，全体业主都希望法院能够尽快开庭审理此案。

就在记者采访离开后，莞都可苑小区多部电梯上都被亨利物业贴了紧急通知，“莞都可苑A区8栋电梯，因存在安全隐患，需要停梯检查和维修，于2022年6月25日前修好正常运行……”

业主群里一下就炸开了锅，对亨利物业的做法表示不满，并向相关部门投诉，后来在中堂镇房产管理所谢主任再次介入协调下，亨利物业才将关停的多部电梯在“检修”后开启运行。

律师：

更换程序要规范，遇纠纷时可起诉

记者查询发现，近十多年来，东莞市多个小区物业管理领域问题频发，不少小区在新旧物管交接方面的矛盾与冲突已成为社会关注的热点、难点问题。

那么，双方争议焦点主要在哪些方面？广东盈隆(东莞)律师事务所律师张鹏表示，业主有权更换物业公司的法律依据主要如下：《民法典》第九百四十六条规定，“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”以及《民法典》第二百七十八条的规定。所以，从法律上讲，业主更换新的物业管理公司并没有障碍。

根据以往案例，小区业主对于旧物业公司不肯退出的问题，一般首先会求助于当地居委会、街道办等政府部门介入协调，并向物业管理协会等投诉。上述途径如果还无法解决，一般会以业主委员会的名义向人民法院提起诉讼。

依据《物业管理条例》规定，建设单位与选聘的物业服务公司签订的合同属于前期物业服务合同，在约定期限未满，但业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同已生效的情况下，前期物业服务合同终止。在业主委员会、行政主管部门已经要求前期物业服务企业依法退出，但前期物业服务企业拒不按规定退出物业管理区域的情况下，行政主管部门及时依法行使行政管理职权，对其进行行政处罚，应给予支持。

张鹏认为，正如前面所讲，小区业主更换物业公司从法律层面上讲是无可非议的，旧小区物业一般也不会在法律层面上与小区业主争辩。双方争议的主要焦点往往是在法律的执行层面，旧物业公司不肯退出往往是在业主委员会成立程序、业主签名合法性等方面提出质疑，认为业主委员会成立程序违法、业主签名造假等，从而否定上述法律程序的真实性。加上业主本身内部就有分歧，因而造成双方争议。

对此，张鹏建议：小区业主首先排查、完善业主委员会的成立及更换物业公司过程中的业主签名等问题，必要时可邀请当地居委会等部门见证相关过程，完善向旧物业公司书面送达相关通知等法律程序问题。上述程序完善后，旧物业公司仍然拒不退出的，建议业主委员会向小区所在地人民法院提起诉讼。