真正的考验在报表之外。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

历时一个多月的年报发布已落下帷幕，业绩数据显示，上市物企“增收不增利”困局未解，深层原因是整个物业行业面临满意度、收缴率双双下降的严峻考验。

据中指研究院统计，2025年，物业百强企业的营业收入、净利润均实现同比增长，但净利润反弹主要源于部分企业金融资产（含应收账款）及商誉减值压力减轻。更能反映行业真实盈利情况的毛利润并未止跌，反而延续下滑态势。

毛利润下降的原因之一是物业费收缴率下降。来自克而瑞的统计显示，2025年，行业500强企业物业费平均收缴率由2020年的93%大幅下降至2025年的71%，大量项目击穿生存底线。与之相对应的是全国住宅物业服务满意度为69.1分，同比下滑约2个百分点，创下近年新低。两大核心指标持续走低，折射了物业端服务供给与业主端需求诉求之间的错配。

“2025年确实是物业费收缴率最低的一年。”5月7日，某大型物业公司的管理层对中国房地产报记者表示，业主的缴费意愿明显降低，不少原本预缴1年的业主改成按季度、月度或者欠费后再缴费。“我们新拿的一个项目，入场8个月了，现在收缴率才只有50%。”

佛山市龙湾华府的收缴率近一年都保持在90%以上的高位，该小区业委会主任刘宪国认为拖欠物业费的根源是物业服务普遍低于业主的期待，质价不符。要破解这个难题，“小区的物业服务过程、公共收益应公开透明，让业主了解小区真实的运行成本，建立对物业公司的信任，同时也让物业公司赚取合法合规的利润。”

利润水平走低

物企继续撤场

根据中指研究院的报告，2025年，百强物业企业营收均值为16.6亿元，同比增长3.44%，净利润均值同比增长4.03%至8312.74万元。毛利润均值为3.16亿元，同比下降0.97%，毛利率均值为19.02%，同比下降0.85个百分点。

该机构表示，净利润复苏更多是减负效应与财务调整的结果，而非核心经营能力的改善。从毛利润及毛利率的表现来看，物业行业的整体利润水平仍在走低。

头部上市物企的业绩数据更为直观。2025年，营业收入超过120亿元的9家上市物企中，有5家的净利润同比下跌，碧桂园服务、万物云、招商积余的同比跌幅分别为68.1%、38%、24.3%。9家上市物企中，4家的毛利率低于16%。

2025年，中海物业的整体毛利率为15%，较2024年下降1.6个百分点，其董事会主席张贵清直言，增量市场收窄、利润空间承压、行业竞争加剧，是全行业共同面临的现实挑战。招商积余董事会秘书陈江也在业绩会上表示，近几年受宏观环境、市场竞争、客户消费能力变化以及刚性成本上升等因素的影响，行业整体毛利率正在往下走。

具体来看，百强物业企业的毛利润中，基础物业服务的贡献超过八成。在管项目收缴率下降、部分项目物业费下降等因素导致收入端承压，对毛利润产生冲击。

据克而瑞监测，2025年物业撤场项目有173个，其中64.7%的案例属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”。而“主动撤出”的背后主要原因就是小区物业费收缴率低，导致现金流承压。

例如，中海物业进行了亏损项目治理，年内退盘项目面积达5560万平方米。同期，彩生活终止合约面积6125万平方米，雅生活服务在管面积减少近5000万平方米。

满意度、收缴率持续下降

进入2026年，物业公司的撤场行为依然在延续。3月份，长城物业宣布将于6月30日退出南京高淳中交荣域家园物业服务项目，理由是项目空置率偏高、物业费收缴率持续偏低、设施设备维修成本逐年上涨以及人力、运营开支不断增加，导致该公司累计亏损超过300万元，超出企业可承受范围。万科物业也计划在6月30日终止徐州6个项目的物业服务。

3月份宣布撤出杭州北樾府小区时，万科物业曾公布一份数据，透露该小区业主普遍缴费意愿低，导致项目收缴率逐年下降，从2022年、2023年的86.34%、92.35%，下降至2024年的86.61%、2025年的76.43%，项目公司近两年亏损了129.78万元。

放眼全国，物业费收缴率下降已是一个普遍现象。据克而瑞统计，2020年，物业行业的平均收缴率仍高达93%，2025年已跌至71%，连续四年下滑。其中，上市物企的平均收缴率约78%，中小物企普遍低于65%，老旧小区、安置区、矛盾突出小区收缴率跌破50%已成常态。若以85%的盈亏平衡点为参考，物业行业大量项目已处于亏损状态。

万物云首席运营官何曙华曾分析过收缴率下降的原因，包括在房价上行阶段，业主对物业费价格敏感度不高，如今市场持续调整，业主对物业的服务品质和价格的关注度显著提升，再加上空置率上升及物业费降价潮的影响，直接对收缴率造成负面影响。

中物智库则认为，服务质量是收缴率的核心支撑，满意度是服务质量的直接体现，每一次维修或服务，都在积累或消耗业主的满意度，进而影响业主的缴费意愿。行业的满意度确实也在逐年下降，全国住宅业主满意度已跌至2025年的69.1分，进入行业发展二十多年来的低位。

在克而瑞看来，业主不愿缴费、物业服务不力其实是行业供给失灵、契约精神弱化、社区治理失效、信任体系崩塌的综合结果。若不能引起重视，将直接影响公共安全与社会稳定。

部分城市已经关注到这一现象并采取了相应措施。5月1日，江西省共青城市便发布了一封倡议书，其中提到依法缴纳物业费，既是每位业主应尽的法定义务，更是维护小区和谐稳定、夯实基层治理根基的关键举措。希望公职人员、党员干部带头履行缴费义务、带头参与小区治理，坚决摒弃拖欠物业费等不良行为，杜绝以拒缴、拖欠物业费的方式激化矛盾。此前，云南、浙江、湖南、湖北等地均有类似倡议发出。

“之前政府、社会包括物业公司自己对行业的认知都是不太完善的。现在政府倡导大家缴费是件好事，起码能够证明缴费是义务，跟服务的满意度没有必然联系。满意度只是决定缴多少费，要不要打折的问题。”上述物业公司管理层如此表示。

值得一提的是，公职人员、党员干部带头缴费虽然有望提高部分小区的收缴率，缓解物业公司的运营压力，但要让行业借此进入良性循环，还需要物业公司通过透明且“质价相符” 的服务，重建信任、提升满意度。