“可能会对周边楼盘产生降维打击，导致周边部分在售项目不得不降价竞争，开启新一轮新房降价。”

记者｜陈荣浩 编辑｜陈梦妤 黄博文

封面｜陈荣浩 摄

“围观人数已经超过10万+，请耐心等候或重新进入。”

2月25日，备受瞩目的广州马场地块正式开拍，因围观人数太多，广州交易集团官网一度出现宕机。

作为广州珠江新城最后一宗“绝版宝地”，该地块的起拍价就高达186.44亿元，已跻身广州“总价地王”序列第四位。

^{去年11月时马场地块内 每经记者 陈荣浩 摄}

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）去年11月19日来到项目现场时，商家早已搬空，但地块内的商铺还未完成拆除。不过，目前该地块已呈净地状态。

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“硬刚”5小时

2月25日，每经记者从广州交易集团处获悉，本次拍卖采用线上模式，10时49分，报价已经来到约197.0亿元，越秀、华润、珠实等8家房企陆续出价。13时后，保利、越秀、广州城投频繁加价。从14时左右起，积极竞价的房企只剩保利和越秀。

最终，经过243轮、近9个小时的漫长竞价，越秀以约236亿元拿下马场地块，折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，创下广州楼面价新纪录。越秀地产微信公众号也随即发布了题为《开门红 | 236亿！越秀集团成功竞得珠江新城马场地块，开局大干助力广州高质量发展》的推文。

一个有意思的细节是，保利每次加价几乎都踩在了截止时间的最后几十秒，而越秀则非常果断，与保利的加价时间间隔多数仅几十秒。

克而瑞数据显示，截至2025年末，保利和越秀在广州市场分别实现542.66亿元和308.22亿元的全口径销售额，位列第一和第二。

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对部分楼盘降维打击？

此次马场地块的分量相当重。

长期以来，广州总价地王的宝座长期由五宗地块占据，分别是255亿元的广州亚运城地块、197亿元的番禺长隆地块、188亿元的广船地块，以及132亿元的品秀星图地块。

而马场地块的起拍价就达到了186.44亿元。地块位于珠江新城核心区，是CBD最后一块大体量核心用地，总用地面积19.45万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质，计容总建面达56.7万平方米。

从竞价规则来看，这块地的溢价空间几乎全部集中在住宅用地。按照规定，商业、办公等其他用地，统一按1.8万元/平方米的成本价计算，不产生任何溢价，竞拍的溢价部分，都会算在住宅楼面价上。

每经记者注意到，马场地块在11时10分左右就突破了200亿元，最终以约236亿元拍出，仅次于广州亚运城的255亿元。

2月25日下午，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向每经记者分析称，这样的核心区域地块必然引发开发商争抢，所以创下新纪录也不奇怪。

“但一定要避免非理性竞价、过度竞争。考虑到新地块得房率的优势，再加上最新的户型设计、社区配套等优势，可能会对周边楼盘产生降维打击，导致周边部分在售项目不得不降价竞争，开启新一轮新房降价。”李宇嘉提到。

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周边房价“天花板”超30万/平

每经记者梳理发现，广州典型豪宅片区主要包括珠江新城、二沙岛、琶洲、白鹅潭、金融城等板块，多数则集中于珠江新城—金融城—琶洲这个“黄金三角”。

这其中，马场地块项目与保利冼村旧改项目常被拿来对比。

两个项目均位于珠江新城板块，冼村项目位于珠江新城中区，即将入市，市场吹风价达18万～20万元/平方米；马场地块项目位于珠江新城东区，是新晋“地王”项目。

事实上，马场地块周边已有不少豪宅，房价“天花板”也在不断刷新。如距离地块约2.2公里的保利玥玺湾，是2025年全国首个“开盘当日破百亿”的项目，成交均价高达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米。

除了保利玥玺湾，地块周边还汇聚了侨鑫汇悦台、凯旋新世界等豪宅。据广州链家，侨鑫汇悦台目前有9套在售二手房源，业主挂牌均价约25.77万元/平方米；凯旋新世界目前有73套二手房源，业主挂牌均价普遍在17万元/平方米以上。

值得一提的是，侨鑫汇悦台曾多次以天价成交刷新全国住宅纪录。2024年10月9日，侨鑫汇悦台成交一套建面约1251.44平方米的顶层复式，总价约4.61亿元，单价约36.86万元/平方米，创下彼时内地高层住宅有纪录以来的最高总价与单价纪录。

部分业内人士提醒，广州珠江新城板块虽是广州豪宅较为集中的区域，但在市场调整的背景下，仍较为考验产品的打造能力。此外，随着区域内的竞品增多，市场竞争将加剧，项目去化压力也将加大。

中国城市发展研究院投资部副主任袁帅向每经记者分析称，珠江新城板块目前部分豪宅楼盘单价已跌破10万元/平方米，表明市场正处于回调阶段。而在行业调整之际，将更考验开发商的产品打造能力。此外，开发周期延长、成本上升、质量把控等问题，都可能影响项目收益与口碑。