眼下的东莞楼市，用“魔幻”两个字都不足以来形容！

　　上周是新政的第一周，上下连续出新政，从中央到地方，开始调控。

　　“房住不炒”依然是房地产行业的主旋律。相关数据显示，今年以来，各地楼市调控次数累计达到97次。

　　3月5日，两会释放信号，要求各市做到稳地价、稳房价、稳预期。

　　但是，上周也是东莞的“地王周”。

　　弄得东莞人都懵了，一边“房住不炒”，一边地王频出。那这房子，还能买么？

　　在多变、收紧的政策面前，“闭眼瞎买”和“大力唱空”，我们都不提倡。

　　面对东莞房价即将全面“奔二”的形势，房源严重不足的情况下，购房者越来越矛盾。

　　这个时候，房票和贷款机会越来越宝贵，多一份小心和思考总是对的。

　　01

　　土拍回顾：场场激烈，都打破了地价的新记录

　　自2.27东莞新政出台，不少言论猜测，东莞将房价大跌，土拍遇冷，而事实上，东莞土拍热势难挡。

　　寮步地王：可售楼面价23749元/㎡，刷新寮步最高楼面价纪录。

　　3月3号寮步镇缪边社区地块在经过31家房企激烈竞拍之后，该地块最终被深圳南山地产以5.1亿元艰难斩获。

　　清溪地王：可售楼面价约18980元/㎡（剔除配建），刷新了清溪的楼面价纪录。

　　3月5日，清溪镇铁松村商住地（编号2021WR005）在东莞市公共资源交易网进行公开拍卖。

　　
历经17家房企、104轮疯狂抢拍之后，最终由保利以155595万元拿下。

　　厚街地王：10万平商住地块，可售楼面价为18298元/㎡。

　　3月9日东莞2021年第6宗商住用地，厚街10万平商住地块，最终被东莞市邦凯贸易有限公司以总价2031228000元+15%的配建成功拿下。

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　　剔除无偿配建后，折合可售楼面价为18298元/㎡，这一楼面价成功刷新了厚街镇当地的最高楼面价记录！

　　从上面三个土拍的信息来看，有这几个点值得注意：

　　31家房企、104轮抢拍、10万平巨无霸地块，寮步、清溪、厚街三镇最高楼面价被刷新。

　　从参与土拍的房企数量，到拍地轮数，再到土地规模和刷新楼面价，不得不说，东莞的土地太吃香了。

　　东莞此前出让的5宗商住地块，均是最高限价成交。

　　开发商们用钱投票，不能说这些钱全部都用来炒房，但是对于无脑唱空的人来说，是一个有力的回击。

　　土拍激烈的同时，我们也的确要思考新政带来阶段性的影响。

　　02

　　新政一周，东莞楼市被泼冷水，新房开盘少，二手无市场

　　最高22297元/平！新政后仅2个项目备案！住宅供应大幅减少8成。

　　“莞六条”新政出台后后首周，市场开始进入观望期，供应上面可以明显看到大幅锐减，需求呈现回落。

　　上周东莞新房供应仅160套，环比大幅减少超8成。住宅新开盘只有两个。

　　新房网签528套，环比减少近2成，上周东莞一手住宅网签前三镇区为望牛墩镇（126套）、沙田镇（96套）、常平镇（42套）；

　　网签套数前三为望牛墩首创禧瑞阅府（124套）、沙田佳兆业碧海云天（90套）、常平碧桂园旗山玖珑湾（16套）；

　　网签套数前三为万江瀚柏青柠时代（30套）、塘厦卓越华堂时光（14套）、寮步皇庭峰景壹号（9套）。

　　上周仅长安、塘厦和常平有少量供应，成交区域严重分化，望牛墩和沙田2镇成交量占比全市42%，而大部分镇街网签套数不足20套。

　　上周东莞二手住宅网签348套，环比略减5%，均价18829元/平㎡，环比略涨4.3%。

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　　我咨询了一些中介，其中南城和虎门厚街片区，虽然价格在稳定上涨，但是成交不行。

　　反馈都比较一致，抛去中介的一些掩饰市场的“漂亮话”，我得到的讯号是：大部分镇街的二手房卖不动了。

　　（南城中介反馈）

　　现在有些业主由于新政影响，卖二手换新房的流程越来越麻烦。

　　有的就是把房子拿出来，虚涨一下，吊在那里看着行情，真实成交意向比较低。

　　政府出台楼市政策后，市场不可避免的进入观望期。

　　每个人的心里肯定都有自己的对策，市场过冷我不买，买了怕跌；市场火热我不买，怕高位接盘；市场平平我不买，我要多看看，再等等。

　　但是东莞的房价在上涨是事实，房源越来越少也是事实。

　　东莞2月新房网签均价29248元/㎡，同比上涨25.7%。东城、南城、长安等超个10镇街一手住宅成交均价超3万元/㎡。

　　现在我们看到，稍微冷门的镇里，房价突破两万也是常事。

　　往后，“一字头”的新房会越来越少，更有不少人预估，东莞在今年将彻底告别“一字头”。

　　不知道三月的整体房价是否在此基础上，是下跌，还是有可能突破三万？

　　03

　　深圳开放公寓，广州严查贷款，东莞会跟上么？

　　自从深圳公寓可通货后，东莞新政出台，再加上最近广州开始查贷款，东莞的市场会有什么变化？

　　1，有中介开始推公寓

　　深圳公寓可通货新政后，再加上东莞住宅限购，有些中介开始推起了公寓。

　　这的确是一个有效的方式，不少的公寓在居住体验上，正在对等住宅。

　　（中介推广东莞某公寓）

　　在以往，东莞的公寓没有一个很好的市场。#p#分页标题#e#

　　这次新政，公寓不限购的性质和居住价值又得到提升，应该会迎来一波购买潮。

　　2，购买东莞社保人数变化不大

　　本以为新政加急，以前打算买或者没有买东莞社保的人，会抓紧时间买本地社保。

　　但是通过社保代理的中介得知，没有什么大的变化。

　　（社保中介反馈）

　　由此推测，东莞的楼市市场支撑，更多的还是本地人（有本地社保的人）。

　　新政更多的是打击外来炒房客，但是满足条件的本地人，购房需求也很旺盛，所以说供不应求的局面还会持续。

　　3，广州严查贷款，东莞会跟上么？

　　广州等地正在抓紧排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年同时申请了经营贷和个人按揭贷款的客户。

　　现阶段广州依然在严查消费贷、经营贷违规流向楼市的情况。

　　有消息称：“如果被查到是这种情况的话，借款人也要被要求提前还款的。”不知道东莞会不会跟进。

　　写在最后，“房住不炒”不等于楼市要完。

　　对于看衰东莞楼市、等着房价大跌的人来说，要正确理解这四个字。

　　未来东莞调控依然保持着：逢涨必调，逢炒必打。热门区域回调可能性小，偏远镇街还有空间。

　　投资的朋友，可以关注市场等等看。刚需的朋友，也可以说是一个机会，因为房价目前变化不会太大。

　　东莞楼市未来的走向，你们觉得会如何发展呢？欢迎留言讨论，转发给最近买房困惑的朋友。