编者按：中国房地产处于大开发和大资管两个折叠的不动产时代，在新经济下，互联网、高科技、大数据如同水银落地，无孔不入。乐居财经推出《重构2022》对话，与不动产行业链条中的决策者，一起思考新时代下的新课题。本期嘉宾：万科集团董事会主席郁亮。

　　撰文 | 严明会

　　三年前的秋天，万科的内部会议上，殷红醒目的三个大字显得格外刺眼。“活下去”，万科的惊天一语拉响了地产行业的危机警报。

　　2021年，口号照进了现实，地产行业“雷”声阵阵，房企密集调整架构“瘦身”，逾八成房企未完成年度销售目标，数十家企业出现业绩首亏．．．．．．

　　危机已来，万科的“警报”也随之升级。

　　2022年1月9日，万科的2022年年会上，董事会主席郁亮在总结发言时，第一句话就讲道：“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。”

　　郁亮给这个新时代命名为“黑铁时代”。

　　希腊神话里，按希腊诗人赫西俄德的说法，“人类时代”划分为五个阶段：黄金时代，白银时代，青铜时代，英雄时代和黑铁时代。

　　黄金时代时，人类无忧无虑的幸福生活；进入白银时代，人类强壮但缺乏理智；此后的青铜时代和英雄时代，人类热衷战争，变得勇敢而公正；黑铁时代则一直延续至今，人类过着艰苦而悲惨的生活，社会秩序被打破，弱肉强食，人们靠欺骗掠夺财富。

　　地产的黄金十年已不可追，2014年王石提出了地产进入白银时代的观点。

　　2019年万科业绩会上，郁亮曾言，“现在是白银时代，等到青铜时代再转型的话，就已经晚了。”

　　言下之意，是地产白银时代已近尾声。彼时，即将进入青铜时代，是地产大佬们的共识。

　　直到2021年底，旭辉控股集团CEO林峰给青铜时代盖了戳：“地产已经进入青铜时代，是一个冰河期与寒武纪(76.590, -1.07, -1.38%)，要做好漫长冬天的准备。”

　　让人始料未及的是，仅过了两个月，以危机感为驱动的万科就直奔“黑铁”。

　　在万科2022年内部年会上，郁亮用长达五千字的发言，给这个新时代定了调。在郁亮看来，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。郁亮从战略—机制—文化—组织—人，进行了梳理和总结：

　　缩表出清是生死战

　　外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。去金融化是一个必然的趋势，也是痛苦的过程。

　　今年是背水一战的一年，就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。缩表出清，就是一场生死之战。

　　今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓(43.420, -0.79, -1.79%)居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

　　一是房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，政策可能会略有放松。二是租购并举。租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着会分流买房子的需求。三是在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

　　此外，还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。万科需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。

　　摆脱黄金时代思维

　　当组织面对市场萎缩后更加白热化的竞争，没有那么多资源和精力分散发力。

　　在传统业务萎缩的情况下，郁亮明确该“长的可以“长”，而且必须要“长”，但该“消”的也要“消”。万科共65位首席客户官，现在精简到14个人，业务的此消彼长必然伴随着组织适配调整。

　　到了黑铁时代，今年收入肯定是大幅下调。从黄金时代过来的，今天心须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄金时代的惯性。

　　面对10%左右微利的行业，流程要再造。现在很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。

　　好态度和责任心

　　幻想请超人是不可能的。今天缺少的，到底是所谓的能力还是将工作做好的态度？郁亮要求开除用照片去签到证明自己下过工地的项目经理。在郁亮看来，没做好的公司，并不是没有人，而是缺乏做好的态度和负责的精神。

　　社会上有很多热门行业，比如元字宙、游戏、能源等，这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而房地产行业发展到今天已经没有这个出价能力了，只为金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。

　　背水一战

　　“节衣缩食、战时氛围”，郁亮特别强调了这八个字。

　　第一，是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。

　　第二，要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。

　　第三，管理人员都要全部下沉，身先士卒。

　　第四，在文化方面一定要纪律严明。

　　第五，省吃俭用、减少浪费、营造节表缩食的战时氛围。

　　新铁人三项

　　“敢拼就会赢”，郁亮最后总结了四句话：

　　只有敢打才能获得一线生机。

　　很多时候说不会打，但不打就永远不会，只有打了才有可能会，这一点没有选择。

　　今天已经没有那么多力量和资源可以分散，所以必须合伙打。

　　最关键的问题，赢得下个春天，要以“特别好”为标准要求自己才可以。

　　三个要求指：

　　做专业高手、全能冠军、长跑胜将。一做专业高手，不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业中的标杆比较。

　　二做全能冠军，要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。

　　三做长跑胜将。长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律。

　　郁亮直言，敢打、会打、愿意合伙打，就会赢，而且会赢得特别好。