2021年万科出现了上市以来第三次净利润下滑。前两次分别是1995年和2008年，分别对应国家宏观调控和国际金融危机，这一次则对应房地产调控下全行业收缩的大背景。

　　面对行业性的阵痛，万科在年报中附上一封致股东的信，用整整四页纸检讨业绩下滑的原因，阐述未来发展规划。隔日的业绩会上，郁亮再度向股东致歉，并重申了2022年业绩企稳回升的信心。

　　年报发布后的3月31日，万科盘中涨幅一度超过6%，4月1日再度大涨。对于市场来说，2021年房企业绩下行已经在预期中，更重要的问题是市场恢复正常后，谁会成为新的赢家。从历史看，大概率是经营效率高、财务健康的行业龙头。

　　万科如何“企稳回升”？

　　万科2021年业绩下滑原因，在致股东的信以及郁亮业绩会上的发言中解释得很清楚。

　　引起净利润下滑的直接原因是毛利率下降，去年公司扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。

　　同时投资收益下降69亿元。公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归母净利润约26亿元。

　　从某种程度来说，这是整个房地产市场下行的结果。过去全行业习惯了高增长，追逐规模，对市场判断过于乐观，在拿地上追高冒进，随着市场的调整，一些高地价项目预期收益减少，拖累了整体毛利率。

　　万科在致股东的信中对公司没有“坚决摆脱高增长惯性”而表示惭愧，同时也反思了万科管理中需要根据现实情况进行改革的部分。

　　“充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障。在追求效率优先的高速增长阶段， 这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。随着业务复杂度逐步提高，市场竞争日趋激烈，部分城市公司暴露出能力短板。”

　　针对这个问题，万科计划以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。制定关键领域的通用标准，拉通公司内部成熟做法，推动产品的系列化和标准化，提高资源向业绩转化的质量和效率，稳定项目收益水平。

　　内部改革可以进一步提高公司的经营效率，为公司的长远发展打下基础，相当于修炼内功。

　　事实上，从去年销售来看，万科依然保持着行业领先的位置，2021年实现销售面积3807.8万平方米，销售额6277.8亿元。万科在全国商品房市场份额约为3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州等20个城市位列第一，在上海、深圳、天津等18个城市排名第二。期末已售未结金额 7108亿元，同比增 1.8%，充足的未结资源是2022年业绩企稳回升的保证。

　　从外部来看，近期各地已经在陆续出台稳定房地产市场的政策，经过前期调整，行业迟早会回归常态，财务稳健、经营优异的龙头房企获取红利只是时间问题。

　　从历史来看，在行业结束高速增长阶段后，龙头企业通过经营效率的提升和市场份额的提升，往往会进入一轮新的成长期。这个逻辑已经在白酒行业演绎过一次。

　　健康的财务正是万科最大的优势，去年万科各项指标均保持在绿档”范围内，期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率分别为 29.7%、69.8%，账面现金1493.5亿元，远高于一年内到期的有息负债。2021年经营性现金净流入41.1亿元，连续 13年为正。年内债务结构优化，年末存量融资综合融资成本降至4.11%。这使得万科在当下的环境中足以做到游刃有余。

　　转型业务贡献第二增长曲线 想象空间巨大

　　万科一直被卖方机构称作“隐含价值”较高的地产龙头，隐含价值主要来自其多元化板块。万科很早就意识到房地产“白银时代”的到来，围绕房地产开发主业布局孵化了一批业务。其中物业服务、长租公寓、商业开发及运营、仓储物流是四大明星项目，目前均已进入高速成长期。

　　对房企来说，多元化业务不仅能提供稳定的现金流，为公司贡献第二增长曲线，还具有单独拆分上市的预期，进而提高公司整体估值，帮助公司实现转型。

　　万科的多元化的业务离资本市场更近，其多个业务均已做到行业第一。

　　2021年表现最亮眼的万物云，实现营业收入 240.4 亿元，同比增长32.1%，在管面积达到 7.8 亿平方米，同比增长35.9%，合约面积 10.1 亿平方米，同比增长38%。万物云已经成为一家社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动的公司。去年新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。值得注意的是，3月30日，万物云赴港上市申请已获受理。

　　其次是物流仓储业务，万纬物流2021年收入32亿元，同比增长69%，近三年收入复合增速达到52%。目前万纬物流在管面积1136万平方米，其中冷链仓储138万平方米，已经成为行业第一。

　　万科泊寓则已发展成为规模最大的集中式公寓运营商，2021年收入同比增长14%，截至2021年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%，无论在单房运营成本、费用率，还是自有渠道获客比率等方面，均已具备较大优势。

　　商管业务领域的印力管理近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。目前其规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。

　　对于多元化业务部分，万科的发展目标是争取更大的发展空间和更好的回报水平。这部分业务一方面可以为公司整体利润率水平提供支撑，同时也为未来的不动产市场准备更多合格资产，以迎接更广泛的合作机遇。

　　在3月31日的业绩会上，郁亮已经明确提出，经营服务类业务具有较好的前景，因为发展空间很大，每一个都能孵化出很大的业务，“孩子长大成人了，父母就应该鼓励孩子分家独立，未来希望公司每个业务都能成为有出息的儿子，能不能独立上市是判断成功的标志之一。”

　　多元化业务已进入收获期，相信万科的估值重估只是时间问题。