看懂经济

　　作者|王玉臣

　　北京金诉律师事务所主任  

　　各位老师，今天，我主要从四个角度来跟大家做分享。第一个是为什么会出现眼下这么一个相对比较严重的这么一个局面；第二个是如何看待这个问题，比如我作为律师，站在法律人的角度上来讲，如何来看待这个问题；第三个，就是如果说要想实现停贷，站在购房者的角度来讲，有哪些合法合规的方式去操作？第四个是如何从根上去解决，就眼下的这个问题如何去推动复工。我今天，主要是从这四个角度吧，和大家一起做分享，首先，第一个，就是关于为什么会出现这种局面，我主要是从四个维度来探讨这个问题。第一个，就是从这个大背景来讲。

　　从整个大背景来看，目前大家普遍地对楼市缺乏信心。刚才李老师也讲过这个问题，就是即使在今年的上半年，有那么多的地方采取松绑、优惠政策，但是大家的购买欲其实相对是比较弱的，大家的购买是很慎重的，大部分的城市它其实都是偏冷的。大家对于楼市其实极度缺乏信心。

　　第二个维度，是从开发商的这个角度来看。这两年频繁出现开发商暴雷事件，就连当年排名老大的，排名前十的，排名前100的这些大规模的、特大型的一些开发商都出现了爆雷。而且，不止一个两个三个四个出现这种频繁的暴雷。这种烂尾的现象，已经成了一个小概率的事件，变成了一个相对大概率事件，就会加剧大家的恐慌。

　　第三个维度，是从银行的角度来看，站在银行的角度，大家可以看到，其实房产开发和银行是息息相关的。从一开始的开发贷，到后面的这个按揭贷，包括这个开发商拿着楼盘去贷款融资的时候，有拿着在建工程抵押去做贷款等等，跟银行是密不可分的。而且某些银行还同时作为预售资金监管账户的监管银行存在的，在这个过程中，银行作为一个很重要的一个角色。而在这个过程中，银行的一些行为，它会直接影响到这个项目的进展。比如说如果银行配合开发商去转移了预售资金，比如说银行存在一些违规放贷，它无疑会推动烂尾楼的产生，你比如说明明把钱应该放到监管资金账户里面。但是，它就是没有放进去。

　　比如银行把钱放到了非监管账户，这样就很方便开发商把钱就给转移走了。再比如对于居住的房屋来讲，主体没有封顶之前是不能放贷的。但是，我在做案子的时候，经常会遇到一些烂尾楼案子，比如说这个地儿还是个坑，比如说才建了几层还没有封顶，银行直接就放贷了。那么在这种情况下，银行提前把钱打给了开发商，而开发商又把钱给转移走了，甚至在打款的时候，这个钱也没有打到监管账户上。开方商很容易就把钱给转走了，就干别的事情了。而转移预售资金，它其实是烂尾楼产生的一个很重要的直接的原因。所以，在很多很多的楼盘里面，银行其实是一个很不光彩的一个角色，她是难辞其咎的。而与此同时，你看作为购房人来讲，就从第四个维度，购房人的角度来讲，作为购房人，你看我花了钱了吧，我这个房子烂尾了，还要给银行不断的去还贷。

　　一方面我买的房子烂尾了，我拿不到房。而与此同时，这个我还要给银行还贷款，而且，你银行在这里面还扮演着不光彩的角色。所以从常人的理解来讲，会觉得这是一个很不符合常理的，很不很不公平的一个事情。所以，我觉得从这四个纬度来讲吧，就可能就刺激了眼下的这种大规模的强制停贷或者单方停贷的事件的发生。它已经成为一个小概率事件，变成了一个相对大概率事件。而且，它甚至已经影响到了一些地方的一些维稳了。确实也需要引起注意，包括一些地方的一些注意。

　　第二个问题，如何看待这个问题，业主这种做法很多时候也是一种无奈和激愤之举。一方面房屋烂尾，买房目的无法实现，但是另一方面还要继续还着贷款，从情理上来说确实很亏。尤其是在一些项目里，虽然银行违规放贷不是直接导致烂尾楼的原因，但相关银行也是难辞其咎，起着间接地推动作用。以住宅为例，根据相关规定，在主体没有完工之前，银行是不能放贷的。但是一些银行就无视这个规定，提前放贷，尤其是一些钱还没有放到监管账户里，直接就被开发商转移走了，成了烂尾楼的帮凶。不过，有一点需要特别注意，这种断供的做法是有不小的风险的。如果没有得到银行的回应和同意，同时，也没有得到法院的判决支持，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。

　　在这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。烂尾楼的出现属于商品房买卖关系出了问题，和按揭贷款法律关系是相对独立的。所以不是直接就能赋予购房人可以断供的权利。这是两个合同，两个法律关系。首先，从法律角度来看，没有法律明文规定出现这些问题就可以停贷。第二，也没有合同约定。咱们都知道这个银行按揭贷款合同都是银行提供的格式条款，在格式条款里面他是不可能出现这种约定的。比如说他要是违规放贷，咱们就可以断供，就可以停贷，这种条款是不可能出现的。所以说不管是从法定还是从约定的角度来讲，如果说双方没有达成一致意见，或者没有法院的判决，咱们贸然停贷了，可能就会违约。

　　比如说断供了，他可能会就直接影响到咱们个人的征信，甚至还可能会被起诉到法院了。直接起诉到了法院，如果法院判了败诉以后，后面还直接会涉及到一个强制执行的问题，那就风险就会更大了。所以，对于这个事件本身来讲，我觉得确实是我能理解很多业主的这种做法，我特别能理解，因为我就平时就做这方面的案子，看到了太多的心酸，看到了太多的违法违规没有成本。但是这个方式和方法其实是有风险，风险是不小的。即使是如果说真的，想去解决这个问题，就是咱们今天的第三个话题想去解决这个问题，首先如果说咱们想实现停贷，就尽量的合法合规的停贷，尽量降低风险。那么怎么去做呢？常规，我们在实务操作中，我们常规有两个大方向去做这个事情，两类手段。

　　第一个大的方面是民事诉讼，如果说你比如说符合特定的一些条件吧，这个可以直接到法院去起诉要求这个停贷。但是，在司法实践中，就这种能够胜诉的概率是很小的，虽然我把它放在第一位了，但是这种成功的这个概率是很小的。中间他会受很多因素的影响。所以，我们在做这种类型的案子的时候，我们往往采用的是第二种方式，这是第一种方法，第二种方式，第二种方式，视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。

　　从民事诉讼这个操作的角度来讲，如果说彻底烂就要解除合同，这时候，就可以一并去解除按揭贷款合同。两个同时解除也能实现停贷。但是，如果不想退房的时候，再这么诉就很难了。

　　遇到烂尾楼，业主如何维护自己的权利？

　　首先要认清一个基本现实：业主往往是最后知后觉，最容易房钱两空的，主要原因一般有三个：

　　1、一般开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封能查封的所有财产。其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效，这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行，拍卖查封的房产，尽可能划走开发商名下所有的钱。

　　2、开发商也往往会主动转移财产。在民间资本和银行动手之前，开发商已经先行一步。利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资已经不是秘密的秘密。

　　3、而施工单位一发现工程款接不下来，也往往很快就知道了开发商的资金问题。所以，在先天上，业主就属于弱势群体，得到信息的时间往往是最晚的，反应也是最慢的。做过不少烂尾楼的案子，接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主，有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。该出手的时候不出手，坐等开发商或者别的业主去折腾，梦想打顺风车，等到最后房钱两空。而且，还有不少的业主迷信信访，对信访有种迷之自信，往往错失挽回损失的良机。

　　所以，一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段，具体操作方式：

　　1、尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等方式查清楚这个项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金，以往收取的预售资金究竟用到哪里了？几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管有关系，而咱们国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能用作它用。而一般而言，房款是远远高于开发成本的。所以，如果不存在转移、挪用预售房款的情况，只要这个项目已经销售了大半，就不应当出现烂尾楼。

　　2、尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。而且，还要尽可能挖掘开发商其它的违法违规问题，视情况提起相关的查处申请，必要的时候还要提起相关诉讼。

　　3、还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其烂尾是有代价的。

　　4、强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。

　　5、优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

　　6、一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲地远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。

　　当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。

　　7、如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。比如一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。

　　8、如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。

　　9、自救。不到万不得已不建议采用自救模式。因为自救这个模式，它有很严格的程序要求，很复杂的流程，很严格的程序。而且，业主需要再掏钱。这个过程整个操作起来很复杂的，所以说不到万不得已的情况下，一般来讲，我们也不太建议采用自救。但是，如果说到了某个份上，可能没有更好的选择了，如果是去选择自救的话，也一定要注意，要做一些基本的判断，你比如说这个项目还是个坑，这就肯定就不能用了，比如说这个项目基本就完工了，剩的钱不多了，可能一两百万三四百万就解决了，大家能把剩下的房款凑一凑，把后续的钱凑也许能把这个项目就完工了，就能实现交房了，止损嘛。但是，在这个过程里面是相对是比较复杂的恶，如果不到万不得已，不要采用这种方式，就是我们在实务操作的时候，一些建议和方案。具体在操作的时候，需要结合项目的具体情况，结合当地具体情况，充分使用法律赋予咱们老百姓的权利。好，谢谢大家。