10月31日，东莞市住房和城乡建设局发布关于公开征求对《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》意见的公告，对明晰各主体责任、加强对物业的监管、完善停车管理、加强业主共有收益管理，推动既有住宅小区车辆充电设施安装等方面做出相关规定。

未出售车位不得只售不租

人防车位不得出售、附赠

第七十四条【停车管理】物业服务区域内规划的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，不得出售、附赠，不得以租代售。

车位、车库尚有空余的，物业服务区域内不得新辟规划以外的车位、车库。车位、车库不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地用作停车位的，应当经业主共同决定，并依法办理相关手续，所得收益归全体业主共有。鼓励业主与住宅小区周边单位建立停车资源共享制度。

物业服务区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

如果没有购买停车位，回家找停车位是很多小区业主的日常。

新规要求，尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。小区的人防车位不得出售、附赠，不得以租代售。

车位、车库尚有空余的，物业服务区域内不得新辟规划以外的车位、车库。车位、车库不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地用作停车位的，应当经业主共同决定，并依法办理相关手续，所得收益归全体业主共有。

关于充电桩设施安装

物业管理要积极配合业主

现在电动车非常普及，家里安装充电桩已成为很多车主的刚需。

条例规定，在新建住宅小区建设电动汽车充换电设施和预留安装条件，应当规划和配套建设电动自行车集中停放场所及充电设施。

第七十五条【车辆充换电设施】建设单位应当按照有关规定在新建住宅小区建设电动汽车充换电设施和预留安装条件。新建住宅小区应当规划和配套建设电动自行车集中停放场所及充电设施。

既有住宅小区需要增设电动汽车充换电设施的，供电部门应当积极推广应用智能有序充电，组织引导充电运营商依法在公共区域统一规划建设、统一维护管理供全体业主使用的公用充换电设施。在固定车位建设供个人使用的电动汽车充换电设施的，供电部门应当引导业主采用市场化方式委托充换电运营商按照统一规划建设、统一维护管理模式开展供电设备改造，提供充换电设施建设维护一体化服务。

既有住宅小区电动自行车集中停放场所及充电设施无法满足业主需求的，经业主共同决定，物业服务人可以利用物业共有部分增建、改建符合相关技术规范和消防要求的电动自行车集中停放场所及充电设施。

物业服务人应当积极配合业主或者其委托的施工单位依法安装充换电设施，为现场勘察、线路安装、通电运行等环节提供便利条件，并加强充换电设施所在区域日常安全巡查和消防安全设施设备维护。

共有收益谁来管理？

优先用于共用设施的维修更新

共有收益主要是利用业主的共有部分从事经营活动产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；业主的共有部分被侵占、损害或者被依法征收所得的补偿、赔偿费用等。《草案》也对物业服务区域内依法属于业主的共有收益给出了明确的规定：

第七十八条【共有收益范围】物业服务区域内依法属于业主的共有收益包括：

（一）利用业主的共有部分从事经营活动产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）因业主的共有部分被侵占、损害或者被依法征收所得的补偿、赔偿费用；

（三）共有收益的孳息；

（四）其他依法属于业主共有的收益。

前款规定利用业主的共有部分从事经营活动的，应当由业主共同决定，并依法办理有关手续。

住宅专项维修基金

遇到什么情况才能使用？

对于住宅专项维修资金的使用，文件显示，共有部分维修和更新、改造使用住宅专项维修资金的，应当按照规定由业主表决通过。

发生以下危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形，需要立即对住宅共有部分进行维修和更新、改造的，物业服务人应当及时采取应急防范措施，按照有关应急维修程序的规定支取并使用住宅专项维修资金：

1、电梯故障。经服务机构评估、检验为存在重大安全隐患，可能发生危及人身财产安全的紧急情况；

2、消防设施故障。消防部门认定需要立即整改的消防设施故障；

3、屋面、外墙渗漏。

4、楼体外立面存在脱落危险；

5、产权未移交供水公司的二次供水水泵、配套供水管道等公共供水设施出现损坏、堵塞、爆裂的；

6、排水设施堵塞、爆裂；

7、产权未移交供电部门的供电设施（包括配电柜、变压器等）损坏，可能发生危及人身财产安全的紧急情况；

8、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

物业不得采取停止供电、供水、

供热、供燃气等方式催交物业费

《草案》对物业服务人要履行的义务等进行了规定，并明确不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第六十一条【安全管理】物业服务人应当健全安全防范措施，对自然灾害、公共卫生事件、供水、排水、供电、供气、电梯及消防事故和物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。

发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好有关工作。

第六十三条【业主付费】业主应当按照物业服务合同约定按时足额支付物业费，不得以物业空置、存在开发遗留问题、未接受或者无需接受相关物业服务等为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；经书面催交仍未在期限内支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁；

经生效司法判决和仲裁裁决确认后仍不履行的，物业服务人可以依法向人民法院申请强制执行，同时可以申请人民法院将其纳入失信被执行人名单。业主委员会有权依照法律、法规、规章的规定和管理规约的约定协助物业服务人催交物业费。

物业服务人不得以部分业主拖欠物业费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

政府及其有关部门、村（居）民委员会委托物业服务人实施物业服务合同约定以外的公共服务事项的，应当支付相关费用。