那场盼了很久的大会结束了，关于楼市有了新的指向：

简单来说就是：

之前靠市场消化，明年开始加大财政入手干预，平衡供需，加快楼市回正。

但楼市在经济地位中的总基调并没有变化，回归民生和保障。

要理解这一点，必须回到一个根本问题上来：

房地产本质上是城市化的产物，它的命运与城市化进程深度绑定。

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我们先回想一个问题，过去十年，大家所在的城市都发生了什么？

是不是新城区在东西南北全面落地、全面开花？

全国核心城市基本都是这样，可以称之为全国城市化的狂飙时代！

但在这个狂飙时代，有一个共性的问题，那就是整个城市整体上是缺乏合理的统筹规划的。

也就是说，并没有一张统一的蓝图，从全局角度，高屋建瓴的筹谋规划未来十年、二十年甚至更远的城市发展前景。

而是在土地财政主导之下，由海量的卖地所推动的城市无序扩张。

这背后也是有政策支持的。

2015年12月20日至21日召开的城市工作会议，有一句话对此后十年定了一个大基调：

城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程。

核心：推动农民进城、农地变性，扩大城市边界。

并在随后发布的文件中，公布了一个城市发展计划：

打好棚户区改造三年攻坚战，……推动政府购买棚改服务……发挥开发性金融支持作用。

这就是赫赫有名的棚改货币化，也就是大家理解的定向往房地产放水。

所以，在这个维度上理解城市化的狂飙时代，就是一场从上到下、上下一体的城市大发展时代。

然后在2025年，也就是整整十年后，中央又开了一次中央城市工作会议，这次对城市的发展定义发生了巨大的改变：

城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

最新的中央经济工作会议也明确表示：

高质量推进城市更新

至此，从顶层设计上，城市政策的核心基调发生巨大变化。

直白说，就是城市化已经结束了。

中国的城市正从外延扩张转向内部优化，一个持续收缩的阶段已经到来。这才是下一步最值得我们警惕的趋势。

而这一切，也是我们重新理解城市与楼市的原点。

2

这一点可以参照隔壁日本。

站在东京塔上眺望，城市大到浩瀚无涯、密密麻麻的房屋看不到城市边界。大阪、福冈也是如此——这都是扩张时代拉开的框架。

但走入街区深处，却是另一番景象：房屋空置、街道冷清、设施老化，有些地方连人影都难见到。人越少，治安越差，形成空心化循环。

而这正是城市收缩后的真实样貌。

与此形成鲜明对比的是，核心区的高端住宅依然在不断新建，人口越来越密。

资源全部向中心聚集——这一点，从基建就能看出来。

东京地铁网络线路密布、快慢线并行，已经修到“无路可修”。尤其是东京站附近，七条轨道并行，山手线环绕的“都心6区”，才是整座城市的心脏。

都心6区的房价，在日本楼市整体衰退中率先反弹，至今已超越1989年的高点。

这揭示了一个残酷事实：城市收缩不等于全线衰退，而是价值的剧烈分化：核心区越来越贵，外围区越来越凉。

这一点，放回在国内城市，以目前的市场数据，也能看出来：

扩张时期，广州45万套成交中有35万套位于增城、南沙等外围，如今价格已近腰斩；

郑州三环外十几个新区，将城市向东拉大20公里，如今同样大幅回落；

这些并非孤例，全国众多的“环X新城”都在经历同样命运。

未来，很多新区面临的不仅是价格下跌，更是交易价值的逐渐消失。随着人口流失、物业失管，这些区域将从楼盘到板块整体老化，最终沉没。

那么，这是否意味着房地产再无机会？并非如此。

城市收缩的本质，不仅是土地与建筑空间的调整，更是人口分布与资源集聚的重构。当扩张停止，人口不再普遍涌入，而是有选择地向少数区域集中。

这就引出了我们必须正视的下一层逻辑：

房地产的价值，究竟由什么决定的？

3

很多人用“人口下降、房子过剩”来解释楼市悲观预期，这其实陷入了一种“总量谬误”。

房地产真正看的是人口流动的密度与质量，而非全国人口总数。

全国人口确实在下降，但北上深杭核心区的人口密度降了吗？并没有。

日本总人口连续负增长，但东京圈人口常年净流入，核心区房价持续上涨。为什么？因为机会收缩时，人和钱只会更疯狂地向最高效的地方聚集。

即使中国人口总量下降，只要有人持续涌入北上广深杭的核心地段，那里的资产就依然具有承载力。

未来的房地产不是全国游戏，而是“精英游戏”，只有能持续吸引人才和产业的城市，才有真正的房地产市场。

这将是一个持续而剧烈的分化过程：劣质资产泡沫被挤压，优质资产护城河加深。很可能，5%的核心地段会承载全社会大部分财富的沉淀。这不是猜测，而是人性，也是共识。

所以，未来95%的房子（老破小、远郊盘、收缩型城市房产）将回归居住属性，逐渐剥离金融价值；

而剩下5%的核心资产（一线核心地段、顶级学区、稀缺景观资源）将成为财富容器，与普通人的收入水平脱钩。

这构成了我们理解未来楼市的基础坐标。

房地产作为大规模开发制造的行业确实在褪色，但不动产作为核心城市的金融资产，其价值逻辑才刚刚清晰展开。

因此，我们无需对楼市全盘悲观，而应清醒识别结构性的分化。你需要做的不是逃离市场，而是对手中资产做一次盘点：它位于哪个城市、哪个地段、承载什么资源、吸引怎样的人群。

无论股市还是房市，都已进入由专业逻辑主导的时代。悲观者往往正确，乐观者往往成功——前提是，你的乐观必须建立在理性认知之上。

在资产配置的路径上，保持清醒、聚焦价值、顺势而为，或许是这个收缩时代里最稳妥的前行方式。