原标题：杭州版共有产权房能买吗？

　　来源：涌金楼

　　12月1日上午，杭州发布《杭州市共有产权保障住房管理办法》，正式宣告杭州的保障住房“新物种”——共有产权房来了！

　　共有产权房，是政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。在杭州之前，不少城市也推出过共有产权房，他们的境遇却各不相同，有些被争抢、有些被空置。杭州推出的共有产权房，能够做到“真香”吗？在杭州楼市持续降温进入“深秋”的当下，共有产权房的推出又会搅动起多大的市场波动？

　　杭州版共有产权房详解

　　关于共有产权房，你一定有一大堆疑问。涌金君去采访了杭州市住保房管局的相关负责人，对大家关心的十个问题，进行权威解答。来看“钱塘观楼”短视频——

　　什么是杭州版共有产权房？

　　它的全称叫“共有产权保障住房”，所以它是保障房的一种。户型以中小套型为主，即90方以下。未来的共有产权房，将单独作为一个小区，而不是像一些公租房那样作为商品房的配建。 

　　购买共有产权房，就享有与商品住房同等的公共服务权益。这其中，最重要的必然是学区。

　　哪些人可以买？

　　除了杭州户籍家庭，非户籍家庭也可以购买，而且没有最低收入限制，属于“全覆盖”。

　　扩大覆盖人群，即符合党的十九大提出“让全体人民住有所居”的要求，为杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例提供住房保障样本，同时也是扩大受众人群，能在一定程度上避免重蹈某些城市共有产权房“遇冷”的尴尬。

　　当然，购买还是要符合一些条件的。简单说，是居住要有一定年限、市区内要无房、单身需30岁以上。

　　其中，“一定年限”的具体年限，以每一个项目的公告为准，这也能让项目认购更加灵活；“市区无房”的市区范围，指除桐庐、建德、淳安以外的大杭州十区。

　　价格怎么样？如何共有产权？

　　共有产权房的销售基准价，按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。

　　共有产权的比例，有两种情况：

　　如果是划拨土地上的共有产权保障住房，购房家庭可在50%-80%范围内选择产权份额比例，再按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。也就是说，价格最多可以便宜一半，还支持公积金和商业贷款，这对自住购房者来说，是“真香”了。

　　如果是出让土地上的共有产权保障住房，购房家庭产权份额，是在土地出让时就已确定的。比如说，如果出让土地时定下60%的共有比例，购房家庭就只能持有60%。

　　能不能增购？

　　可增购，是杭州共有产权房的一项大胆之举。

　　具体来说，购房家庭取得不动产权证满5年，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请。增购后，住房性质转为商品住房。

　　增购价格按照市场评估，每年会公布一次。

　　能不能上市买卖？

　　这更是杭州版共有产权房在政策上，向前迈出的一大步。

　　买卖有两种途径。一种是由代持机构进行回购。取得不动产权证未满5年的，回购价为原销售价款加上按同期基准利率计算的利息，如市场价格低于这个价格的，就以市场价格回购；满5年的，回购价款参照增购价格。

　　另一种是上市交易。在拿到不动产权证满10年后，共有产权份额可以上市交易。但是代持机构具有优先购买权，如果代持机构不买，就可以视作二手商品房，向其他人转让。

　　能不能出租？

　　《管理办公》没有做出具体规定，所以原则上可以出租，具体项目由代持机构与购房者签订使用管理条例，通过民事的形式来约定。

　　可以看出，杭州版共有产权房的政策制定，“房住不炒”的宗旨贯穿其中，主要是满足保障人群对拥有自有产权住房的诉求，在高房价背景下，为人们提供了房价与收入相匹配的住房。

　　四大创新打破“鸡肋”感

　　2021年北京经开区首个共有产权房开始选房

　　放眼全国，共有产权房并不是一个新事物。

　　早在2007年，江苏淮安就成为全国首个推出共有产权房试点的城市。但可惜的是，淮安的共有产权房一推出就遇冷。

　　上海自2010年起启动共有产权保障住房申请供应试点工作，面对的主要是住房和经济“双困”标准。起初也仅限于本市户籍家庭申购，直到2018年9月底才将部分非沪籍住房困难家庭也纳入共有产权房保障范围。因为上海的共有产权房地段较好，申请人数就比较多，可售房源套数和报名人数比大于1：1.3。

　　北京从2017年推出共有产权房。不过，北京的共有产权房存在地区“冰火两重天”的困境，中心城区优质区域的被“争抢”，远郊则被大量弃选。在增购方面，北京的共有产权房取得不动产证满5年的，购房家庭可以按市场价转让所购房屋产权份额。但跟杭州相比，北京的共有产权房不能变成商品房，属于“封闭管理、循环使用”，但可以出租，租金收益也有规定。

　　广州在2020年初启动共有产权房。去年12月底，广州首次推出1366套共有产权房，并在今年1月接受申购，共有6187户家庭提交申购。该批次共有产权房的承购人产权份额比例为55%，房均价为 12000元/㎡。在增购方面，广州的购房者不能购入政府的那部分产权，在取得共有产权住房不动产权证书满5年的，允许转让其所持有的全部产权份额，政府优先购买，卖给个人也只能卖给有共有产权房购买资格的群体。而且，广州的共有产权房不得擅自出租或者出借给他人。

　　广州南沙区首批共有产权人才房

　　此外，南京、珠海、福州、烟台等城市，也推出了共有产权房。但总体而言，各地的共有产权房房源供应量都偏少，而且很多不能增购、不能转为商品房、不能自由买卖。对很多购房家庭来说，虽然房价便宜了很多，但总体缺乏灵活度和流动性，有鸡肋之感，购房积极性并不太高。

　　与这些城市相比，杭州的共有产权房有4大创新——

　　第一，保障范围全覆盖。只要符合条件，市区户籍和非户籍家庭都可能购买。

　　第二，杭州的共有产权房筹集方式更多，最大限度地保障了房源供应。《管理办法》明确，共有产权保障住房采取划拨土地集中新建、出让土地集中新建以及既有房源转化三种筹集方式。

　　第三，可以增购和上市，可以成为商品房。这一点，打破了保障房和商品房之间原来泾渭分明的界限，从根本上消除了二者的对立。

　　第四，共有产权的份额，购房者可以自主选择。

　　这些创新，说明杭州的共有产权房政策吸取了这些城市的经验和教训，更加灵活大胆。这或许能破解共有产权房“鸡肋感”的困境，只有购房家庭积极性高、房源供应充足稳定，共有产权房才能良性运转起来，更利于实现其宗旨——形成分层次的住房保障体系。

　　能把房价打下来吗？

　　杭州楼市，正经历市场下行期。尤其是对市场最敏感的二手房，11月3000+的成交套数，与去年动辄上万套的月成交相比，简直是躺平了。低迷成交量的背后，市场买卖双方已经从量进入价格的博弈。

　　在这种情况下，共有产权房的入场，会给商品房市场带来大的冲击吗？能把房价打下来吗？

　　答案是依然否定的。

　　我们先看杭州共有产权房的地段。

　　在政策解读会上，相关负责人表示，试点项目选址在“郊区新城”，将结合杭州“一核九星”布局，优先安排在交通便利、公共服务配套和市政基础设施等配套较为齐全的区域，以促进职住平衡、产城融合。也就是说，杭州的共有产权房，目前还不会出现在城市核心区域。

　　所以，共有产权房仅会对“郊区新城”的刚需住房销售，产生一定影响。

　　再看建设的数量：在“十四五”期间开工建设3万套。平均一下，年开工量将不足万套，不到杭州一个月的新房成交量。“微不足道”的总量，预示着其对商品房市场，不会造成太大的冲击。

　　此外，共有产权房的户型以90方以下的中小户型为主，而杭州新房市场目前的主流户型已经是100+平方米了。

　　从项目位置、建设数量、户型设计看，杭州版共有产权保障住房与普通商品房，目前依然是两辆行驶在平行轨道上的列车。

　　最后，回到标题的问题：杭州版的共有产权房能买吗？

　　答案已经呼之欲出了：对于原本就想在“郊区新城”购房的刚需购房家庭来说，还有什么会比当下能便宜一半、未来又能转为商品房的共有产权房，更香的呢？