1月12日上午，望牛墩镇官洲村编号2024WD001城市更新单一主体（即望牛墩镇官洲村连片“工改工”改造单元）挂牌招商，被东莞市集冠科技产业有限公司以总价4557万元摘得。

采用“公开招引实施主体”模式

值得一提的是，望牛墩镇官洲村连片“工改工”改造单元挂牌招商，采用的是“公开招引实施主体”模式。

据了解，2023年1月16日，东莞市政府印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》（以下简称“实施意见”）的通知，提出改革单一主体挂牌招商模式，创新设立“公开招引实施主体”模式。前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，不再统一招引前期服务商。

在此之前，东莞的旧改模式主要包括政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造。其中尤其以单一主体挂牌招商发展最为迅速，东莞旧改在2020年一度达到顶峰。

根据东莞市农村（社区）集体资产管理网公布数据显示，2020年，在该平台上共有142个城市更新项目确定前期服务商（2019年仅61个），总改造面积高达3204.4万平方米。中标者绝大多数都是房地产开发商，如万科、华夏幸福、深圳恒荣、龙光、星河、卓越、华润、恒大、海德、中天、鸿荣源、汇景、碧桂园、时代、鹏瑞、鼎峰等。

但是，这波旧改热潮仅持续了1年多，一是在开发商“前服争夺战”下，市场乱象频生；二是随着房地产市场进入深度调整期，不少房企不是“爆雷”，就是泥足深陷，很多旧改项目推进困难重重。

同时，政策端变化也进一步加快旧改企业退潮。2021年，国家层面加大了城市更新政策的出台，主要偏重于防止大拆大建、古树、文物保护等方面，管控趋紧；其次是产业管理政策，整体方向是支持实体经济产业转型，加强产业监管、防止产业空心化等。东莞旧改市场随之逐渐降温。

如今，随着“公开招引实施主体”模式的落地实施，东莞旧改也迎来了新的发展契机。

竞得人以从事商务服务业为主

经过调查，东莞市集冠科技产业有限公司有4个股东：东莞市长卓产业投资有限公司、深圳华盛科技产业有限公司、东莞市全一建筑材料有限公司和广东怡恩建设有限公司。其中，东莞市长卓产业投资有限公司是控股股东。而东莞市长卓产业投资有限公司则是东莞市乐惠普实业投资有限公司的子公司。

据了解，东莞市乐惠普实业投资有限公司成立于2017年，注册地位于凤岗镇金顺路9号203室，注册资本500万元，实缴资本420万元，是一家以从事商务服务业为主的企业。经营范围包括：实业投资；从事科技园区的开发、投资、管理；孵化器及加速器的管理，智能技术服务；科技企业孵化，科学技术推广、企业管理咨询；市场营销策划，创业投资；建筑装饰材料、日用品的销售。

总计容建筑面积225285㎡

挂牌文件显示，望牛墩镇官洲村连片“工改工”改造单元东至振南一街，西临振南二街，南至疏港路，北至水域（近新联路）。现状为旧厂。

改造单元总面积为82551.69平方米，其中，拆除重建区为76174.92平方米，生态修复区为1912平方米，“三地”4464.77平方米。单元外拆除区为638.52平方米。

项目规划为一类工业用地，根据《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》（东自然资〔2023〕460号），属于产权分割的“工改M1”项目，可分割转让比例不超过工业生产用房总计容建筑面积扣除赔付和贡献用房建筑面积后的70%。

据了解，项目净地块面积为64367平方米，容积率3.5，总计容建筑面积上限值取整为225285平方米。

项目竞得人要向东莞市望牛墩镇官洲股份经济联合社农民集体补偿：1.物业补偿：根据拆迁补偿方案，须返还东莞市望牛墩镇官洲股份经济联合社改造范围内国有性质补偿物业建筑面积59935.07平方米，均为产业用房。集体补偿物业实物性收益17686.84万元。2.货币补偿：根据拆迁补偿方案，东莞市望牛墩镇官洲股份经济联合社集体经济组织的货币补偿3734.19万元。

对其他不动产权益人的拆迁补偿安置，最终补偿标准由实施主体与其他不动产权益人在要约收购环节协商为准。

此外，竞得人须在改造单元内建设并无偿移交政府公共设施用地为城市道路2条（南部纵二路、南部纵三路），面积合计13694平方米，道路红线宽度分别为24米及18米；公共绿地1处，面积为1587平方米；生态修复区5处，面积合计1912平方米；发展备用地1处，面积为992平方米。在改造单元外建设并无偿移交政府公共设施用地为城市道路2条（南部纵二路、南部纵三路），道路红线宽度分别为24米及18米，面积合计5113平方米。