作者：奇齐，地产媒体人。

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全城中介签了一份《承诺书》

谁也想不到，年关在即，北京楼市却进入了风声鹤唳的迷局。

2月1日上午，北京西城区的房屋中介门店，被要求在一份文件上全员签字。文件的全名是《关于稳定首都房地产市场的承诺书》。

今天，这份承诺书的影响开始发酵，从帝都二手房成交最热的西城区，向全城扩散。

按照要求，所有中介人员必须承诺，不得介绍学区/房价/成交量等等可能引起购房者恐慌的信息，甚至连朋友圈都不能随意转发链接。

无疑，以上这份承诺书，是北京楼市出现防御性政策的一个缩影。

2020年末，深圳和上海两座城市，轮番上演楼市大戏。

先是深圳华润城四期的开盘事件，润四的新房与周边二手房之间高达数百万的价格倒挂，让无数购房者趋之若鹜，掀起了深圳楼市的高潮。

后是上海学区调整引发的二手房市场大热，造成上海楼市的年末翘尾的行情，最后以紧急出政策草草收尾。

很显然，沪深的两波行情，都触碰了「房住不炒」的高压红线，属于城市房价调控上的小失误。

这直接让身为首都的北京明白，提前警惕，提前防御，是防止房价波动的最好方式。

至此，北京的全面管控开始。

02

北京楼市行情的真相

几天前，所有北京购房者突然发现，链家网站上，北京区域内的二手房历史成交价，突然都无法查看了。

历史成交数据，是供购房者参考的坐标系，本该无保留的展示，但在房价波动的风口浪尖上，链家选择隐藏数据，背后是有苦衷的。

北京某小区的截图和当前的截图对比

成交均价和历史成交价，都不见了

在2019年12月的深圳，这样的戏码也上演过同样的戏码。#p#分页标题#e#

链家站在交易平台的立场，不希望显露巨大波动的对外公开成交价，引发舆论话题和群众恐慌，所以选择隐藏。

越是隐藏，人们对北京楼市的真实行情，越好奇。

在过去一个月，北京楼市的新房成交量，达到了近5000套，而二手住宅的网签，是17513套。

二手房的数据，和平时月均一万出头的成交量相比，升高了太多。

而关于价格上的变动，从链家的最近的早会内容上，就能窥见端倪。

一位链家的朋友告诉我，最近的早会，开的时间特别长，反复的强调一点：

为了防止房价波动，对于最近频繁出现的房东卖方突然要涨价的情况，经纪人的应对措施，不该是向买家转达卖家的涨价要求，而是告诉买家：

“最近卖家不想卖了”

这些细碎的线索里，大家自然能够了解到目前北京楼市的实情。

03

年关将至，买房人的最佳策略

但作为购房者，更重要的是如何应对这样的行情。这里给出几点建议：

1）卖方市场下，买家要冷静

大家必须明白的是，市场越热，买家的议价能力越弱，这是市场亘古不变的道理。如果有年前在看北京二手房的朋友，应该在谈判桌上，深有体会了。

前几天，我的一位社保刚满五年的朋友告诉我：最近看的二手房，看了几个小区，都是别人挑剩下的垃圾户型，并且房东在价格上都不松口。

这就是最真实的市场。

大量的二手房成交量之下，好户型，合适价格的房源，诚心出手的房东，都被挑选走了。

剩下的，自然都是歪瓜裂枣。现在出手，意味着你要在最难砍价的时候，买一套户型不满意的房子，不值得。

此时，耐心等待就是最好的策略。

从开头提到的防御性政策，大家能够感受得到北京控房价政策的决心之大。

在即将到来的牛年，北京楼市政策基本面大概率不变。

到那时候，阶段性的热度消失，北京楼市重回买方市场，才是选房砍价的好时机。

在眼下的行情里，千万不要慌不择路贸然出手，但对准备卖房的人来说，眼下绝对是出手的最好时机。#p#分页标题#e#

2）年底，是卖家出货的绝佳时机

在过去三年里，北京楼市里最惨的是二手房卖家。

密不透风的调控政策，把一大群没缴满社保的准购房者排除在外；二套首付比例抬高到8成，又拦住一大波购房者。市场上仅剩的买房人本来就不多，一大批又被层出不穷的限竞房收割了，最后剩下买房人，少之又少。

很长一段时间，北京的二手房市场一直都是供大于求，每次买家要把卖家的价格砍到脚脖处，才勉强成交。

但2020年的尾巴，北京楼市迎来了一个翘尾行情，量价齐升。

毫无疑问，这是三年难得一遇的，属于卖家的最佳出手时刻。

文章开头说到的《承诺书》里，对中介带看热门区域的房源做了限制：一周最多带看两次。这也就意味着，如果在一个礼拜内，有三个以上的买家，想了解一套房源，他们甚至需要摇号决定，谁有看房的资格。

换句话说，年底楼市里的主动权，妥妥抓在卖方的手里。

所以如果你是想好了要卖房的房东，年底的价格高位，买家众多的情况下，抓紧出货。

这个绝佳的窗口期，最迟也就延续到明年春天。

3）新房购房者，请珍惜这个春节

此外，真正犹豫不决的，是一大批新房的准购房者。

买新房的逻辑，和二手房截然不同。二手房市场，市场情绪和房东的预期很重要，而新房市场，最重要的，是土地供应。

所以，读懂北京楼市里的土地供应，新房的市场，就会非常明朗。

从2020年开始，出让的土地都是价格比较高的商品房，而同一时期，市场上在售的，大多数2019年上市的价格相对便宜的限竞房。

所以等到春节结束，2020年那些被开发商拿走的土地，陆续开发成项目上市后，届时的购房者会有更多的选择，但是会面临一个更贵的价格。

所以，对于有自住需求的购房者，眼下不少库存的限竞房尾盘，会是性价比很高的选择。

今年北京提倡就地过年，大量的人群被滞留在京，这个春节里，如果没啥事，不妨去逛一逛大兴或者亦庄，以及海淀等区域的限竞房售楼部。

会有一些意想不到的价格惊喜。

4）分化严重，区域选择更加重要

价格是一方面，区域的选择更重要。

北京楼市里，不同区域的热度完全是冰火两重天。#p#分页标题#e#

最近大热的海淀山后板块的某新盘，除了捆绑了小200万的车位和仓储以外，还需要全款，才能获得购买资格。

原因无它，身处海淀，区位和教育，都有所保障。

而房山区，则呈现了另一番景象。青龙湖板块的几个新盘，卖了快两年，依然去化困难，销售团队换了几波，也无法转变客户抗拒的态度。

无疑，热门区域和冷门区域之间，有着冰与火的差别。

因此，在北京购买新房，选择朝阳、海淀、石景山的改善项目，或者是亦庄、大兴、台湖等区域的刚需盘，才能享受到未来的溢价红利。

因为在楼市里，钱才是最聪明的。