由正转负的销售表现折射出行业深度调整期的典型困境，头部房企的生存法则也在变得愈发残酷。

中房报记者 苗野丨北京报道

华润置地的一则海报让沪上“超级资产包”浮出水面。

8月1日，华润置地官宣联合上海南房集团，通过股权转让方式以底价244.7亿元拿下上海市浦东后滩与黄浦区余庆里组合地块资产包。这笔交易创下2025年全国单次拿地金额最高纪录，也是上海土地市场罕见的跨江“打包”交易。

华润置地此次出手是其上海战略升级的关键一步。公司明确表示，后滩与余庆里地块将形成资源联动和功能互补，共同构成华润置地在上海核心区打造的“上海豪宅超级资产包”。

“黄金双拼”

这并非传统土地拍卖市场的产物。

早在7月17日，华润置地全资附属公司上海泓喆与上海南房集团就共同竞投目标公司股权及债权签订联合体协议，交易采取“股权+债权”捆绑收购方式，涉及4家目标企业，即上海新霁周、新霁坊、新执里及新贤坊企业发展有限公司。

半个月后，上海联合产权交易所信息显示，该联合体以底价244.7亿元成功竞得目标资产。根据协议，华润置地与南房集团分别按90%和10%比例共同支付收购款项，并持有目标公司对应比例股权及债权。

剥开项目公司表层信息，目标资产就是上海城市更新建设发展有限公司于7月2日挂牌出让的浦东新区耀华组合地块以及黄浦区余庆里组合地块。

值得一提的是，此次交易结构采用了上海土地市场新兴的“爱马仕式配货”出让模式，即通过跨区域捆绑出让，要求房企同时承接不同区位、不同开发难度的地块组合。

华润置地获得的“超级资产包”不只跨区，还横跨黄浦江：2宗地块位于浦东后滩九宫格，6宗位于浦西黄浦区余庆里。其中，浦东后滩两宗纯宅地总估值174.09亿元，黄浦余庆里6宗子地块总估值73.27亿元。

“平均楼面价超7万元/平方米体现的是华润置地押注上海核心区的信心，也是补仓上海的迫切性，同时也考验华润的操盘能力如何为项目留出更大的利润空间。” 上海某房地产人士认为，此次这种创新出让既能让开发商一次性获取多个核心项目，实现跨区域平衡开发，也能规避单一地块的市场风险。

具体来看，浦东后滩两宗地块总估值174.09亿元，平均楼面价约70162元/平方米。这两块相邻宅地位于世博板块耀华片区，地处前滩与世博文化公园之间，堪称“浦东内中环最后三大成片开发区之一”。地块西侧距黄浦江仅30余米，中高楼层可尽享一线江景。

市场表现也印证其价值，去年底，距离地块1.3公里的中铁·世博云境开盘，158套房源均价10万元/平方米，认购率达291%。

作为后滩20年来首批住宅用地，两地块合计将提供约2060套房源。有消息称，华润置地计划在此打造225～280平方米瞰江大平层，预计于今年四季度入市。

跨过黄浦江，余庆里地块同样价值非凡。6宗子地块总估值73.27亿元，位于人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区的衔接地段。东侧邻居金陵华庭今年3月开盘即创下奇迹，18.9万元/平方米的豪宅3小时售罄，158套房源吸金92.34亿元。

按照整体规划，余庆里组合地块将呈现“北商南住”格局，北侧三宗地块全为商业及文保建筑，南侧三宗地块将打造风貌别墅、超高层住宅、商业办公等多种业态。

据悉，华润置地将在此首试“垂直骑楼”商业概念，同时保留云南路美食街风貌。因余庆里组合地块涉及功能类型多样，开发难度会相应提升，也考验开发商的综合运营能力。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，土地市场的活跃反映出企业对上海市场止跌回稳的信心，持续提供高品质项目依然能领跑市场，说明“好地段+好房子”具备结构性机会。

豪赌与野心

此次收购并非华润与南房集团的首次合作。两家企业此前曾共同开发租赁社区“有巢·南舒房”及豪宅项目士林华苑二期，这种政企合作模式在余庆里项目中将进一步深化。

对华润置地而言，这笔“天价”交易背后是其在上海市场的加速追赶。2024年，华润置地在上海销售额近300亿元，落后于中海的560亿元及保利、招商的350亿元。

2025年1～7月，华润置地在上海的销售额约251亿元，接近去年全年总量，占集团业绩比重攀升至20%。这一业绩得益于翡雲悦府、观宸润府、中环置地·望云等高端项目的助推。

华润置地将此次收购视为巩固上海市场地位的战略举措，其认为收购符合集团的长期发展及投资战略，有助巩固及提升集团在上海的市场份额、竞争力及品牌，并持续为集团带来投资回报及提升商业影响力。

市场人士认为，当多数房企仍在销售寒冬中挣扎求生，华润却逆势投入相当于上半年销售额22%的资金押注上海，这场“豪赌”背后，一家央企巨头对一线城市核心资产的渴望与战略野心显露无遗。

单看土地市场，华润置地的确展现出逆周期操作的战略取向。

1月，华润置地以总价约93.5亿元在北京、杭州等地收购4宗地块；2月，以楼面价17700元/平方米拿下成都崔家店72亩地块，刷新区域地价。同月，以11.77亿元竞得西安浐灞国际港82亩优质地块，楼面价11911元/平方米，成为2025年西安首宗“万元地”。5月，在重庆两江新区地块竞拍中，华润置地以28.94%的高溢价率胜出，成交楼面价13519元/平方米。6月又在北京、西安及合肥购入4宗地块，权益对价约19.8亿元。

华润置地逆势拓储与谨慎的行业氛围形成鲜明对比。

2025年上半年，华润置地累计合同销售额约1103亿元，同比减少11.6%。其中6月单月表现尤为疲软，总合同销售额约234.5亿元，同比大幅下降26.7%。由正转负的销售表现折射出行业深度调整期的典型困境，头部房企的生存法则也在变得愈发残酷。