当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展逻辑正从外延式扩张转向内涵式提升。对于东莞这座制造名城而言，破解“工业化超前、城市化滞后”的深层矛盾，推动空间、人口与经济集聚高水平协同，是培育新质生产力、提升超大特大城市治理现代化水平的关键路径。打造新型产业社区作为东莞推进城市更新的重要举措，不仅标志着“人城产”深度融合的空间实践逻辑转变，也意味着现代化治理新场景的系统营造。加快打造新型产业社区对东莞实现加快建设“智创优品、和美宜居”的现代化新东莞城市发展战略目标具有重要实践意义。

一、新型产业社区：践行城市新战略的关键空间抓手

2025年中央城市工作会议提出的“五个转变、五个更加”深刻阐释了城市空间高质量发展的根本在于践行“人民城市”理念，落脚于以人为本的空间治理实践。社区是超大城市治理的基石，推动产业空间社区化、社区空间产业化，是实现产业转型升级、吸引留住人才、优化城市功能布局的必然选择。截至2024年，全国已有超过30个城市提出产业社区相关指导意见或启动相关项目。立足“十五五”高质量发展新阶段，东莞持续深化拓空间改革、有序推进城市更新，明确提出加快打造新型产业社区。其“新型”核心在于推动空间形态、运营模式与管理服务的现代化转型，旨在激活存量空间价值，全面增强城市综合承载能力。

二、打造新型产业社区的三大思维转型

为适应城市发展新阶段与新要求，东莞在推进新型产业社区建设中，必须率先实现思维层面的系统性转型，以新理念引领新实践。

一是从“传统项目思维”向“园区系统生态思维”跃升。必须超越过去“划地、建房、招商”的单一项目逻辑，将产业社区视为有机的、开放的创新生态系统。规划建设不再局限于物理空间的建设，而应系统整合产业定位、功能混合、空间形态、运营服务与社区治理等多维要素，实现“谋规划、聚产业、营环境、聚人才”的协同推进，激发社区内各类要素生成系统价值，形成自我进化、良性循环的产业生态圈。

二是从“房东-地产思维”向“股东-产业思维”转变。这是驱动新型产业社区可持续发展的核心所在。在招商竞争日趋激烈、“工改工”项目成本高企的背景下，依赖物业建成快速分割销售或租赁的传统“房东式”运营模式已难以为继，其盈利空间持续收窄，空间产业定位偏离。纵观北京、上海、深圳等先进城市的实践，产业园区运营已步入以“策—招—售—营”为核心的精细化阶段。政府及开发运营主体应树立与园区企业长期合伙人意识。通过设立产业投资基金、以租金入股、提供创新券等多元化方式，深度嵌入企业成长周期，将运营收益与企业成长紧密关联，从而激发服务产业、培育创新的内生动力，实现从被动的“空间供应商”向主动的“产业合伙人”的战略跃升，有效提升区域发展的综合价值与核心竞争力。

三是从“宿舍配套思维”向“社区互动思维”深化。新型产业社区的竞争力归根结底在于对高端人才的吸引力。必须根本性改变将生活配套视作附属设施、仅满足基本居住需求的传统观念，将营造高品质社区互动场景作为提升人才吸引力的战略支点。一方面推动住房保障升级，坚持以人为本，针对产业社区就业人口的结构特征，构建“配售并举”的住房保障新体系，筑牢人才安居根基。另一方面高标准打造一站式生活圈，积极建设集创新交流、文化休闲、体育健康、亲子教育等多元功能于一体的社区综合体，促进企业文化与社区文化深度融合、互动共生。通过系统构建富有活力的社交生态，有效强化人才的“邻里感”与“归属感”，让人才真正“引得进、留得住、发展好”。

三、构建新型产业社区的六大场景

产业社区需依托场景赋能促进场域间经济、文化、社会资本等要素流动与有机融合。以加快建设“智创优品、和美宜居”的现代化新东莞的城市发展战略目标为导向，新型产业社区场景营造应涵盖产业场景、空间场景、服务场景、文化场景、共治场景、智慧场景六大维度。

一是构建创新驱动的产业场景。产业场景重点以人工智能为主的科技型创新型产业发展导向，一体化推进培育战略性新兴产业、赋能传统产业升级、发展未来产业，重点搭建特色产业生态集群平台、投融孵化平台、产学研平台，形成基于产业关联的“业缘邻里”，共促品质提升和品牌打造，推动东莞制造向价值链高端迈进。二是构建“三生”融合的空间场景。空间场景聚焦高端装备、智能制造等不同产业社区类型，落实差异化建筑指标要求，定制化布局生产空间、生活空间、生态空间，提高城市空间利用效率及宜居性。三是构建以人为本的服务场景。服务场景围绕企业全生命周期与人才全生活周期需求，系统布局生产性服务业以赋能新质生产力，完善生活性服务业以提升人居品质，构建覆盖营商、居住、消费与社会保障的全链条服务体系。四是构建多元交融的文化场景。文化场景以文化符号、活动与功能的融合，彰显社区文化特色，活化本土文化资源，增强多元群体的社区认同，形成开放包容、特色鲜明的产业社区文化。五是构建协同共享的共治场景。共治场景依托党建引领作用，建立同企业共建共治、双向互动的治理机制，推动基层党组织向新兴领域有效覆盖，凝聚各类组织和群体参与产业社区发展治理。六是构建慧治善营的智慧场景。智慧场景着力深化数字技术应用，开发建设管理、企业服务、社区生活的数字孪生与智慧平台，打造虚实结合的社交与服务体系，以数字化提升运营效率、安全水平和居民体验，助力东莞提升超大特大城市现代化治理水平。

以思维转型引领制度创新，以场景营造激活空间价值，系统性推进新型产业社区建设，是东莞把握“十五五”时期城市内涵式发展的战略支点，是支撑“智创优品”产业内核、赋能“和美宜居”城市愿景的关键实践，为东莞加快布局新质生产力、促进城市功能品质提升、构建高质量民生服务体系提供坚实空间载体。

（作者系中共东莞市委党校科研科教师）