5月20日，人民银行将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.60%下调至4.45%。将一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在3.70%不变。

　　5月15日，人行和银保监会印发《调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，“因城施策”的地方可以自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　如此一来，首套房贷款在5年以上利率最低可达4.45%-0.20%=4.25%。利率下降预期开始后，大家还会急着买房么？说不定再等等还会降。

　　我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

　　全国层面：首套房贷利率不得低于相应期限的LPR减20bp，二套房贷利率不得低于相应期限的LPR加60bp。这是全国都要遵守的政策下限。 

　　城市层面：人行各省分支机构按照“因城施策”原则，指导省级自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的加点下限。这是本城市范围内都要遵守的下限。在实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。 

　　银行层面：银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

　　中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知

　　银发〔2022〕115号

　　中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：

　　为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

　　一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　中国人民银行

　　中国银行保险监督管理委员会

　　2022年5月15日

　　【延伸阅读】首套房政策优惠政策

　　政策

　　昨日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。

　　《方案》明确，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（以下简称《协议》）的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管（以下简称“服务平台”），将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。本《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，并确保履约。

　　什么意思呢？就是买房人买了房子只要是把租出去，租上10年，住房套数自动减去租出去房屋的数量。好家伙，房子卖不动了，鼓励大家去当包租公、包租婆。

　　政府出台政策么，就是有形之手干预无形之手，效果好不好，或者现在好，未来不好？没有平行宇宙根本也无法衡量，当政府以裁判员身份参与到比赛，比赛的规则其实就出现了变化。当然，市场强大的力量在于又把所有市场参与者拉入到公平的赛道。

　　这个方案为何会出台，关键是之前包括长沙在内的很多城市都出台了限售限购政策，一个家庭只能购买两套房，哪怕夫妻离婚，变成了法定的两个家庭，两个家庭合计购房的套数也无法突破两套限制。

　　当房屋变为配给制时，供需定律往往不能发挥效用，好处在于全国经济高速发展的时候，长沙的房价控制的好，居民幸福指数也高，满大街的“茶颜悦色”。

　　这个政策其实还是满受老百姓欢迎的，中国老百姓么，毕竟还是相信房子的，房子除了“保值增值”的需要外，最重要的是流动性中性，不是想卖就能卖，也不是缺钱怎么也卖不掉。

　　老年人总觉得一辈子辛苦钱说不定就被P2P、信托、理财、股票啊骗了去，房价就是再跌还是能传承下去。房价毕竟也摆在那，真要是生灾害病还能拿房子抵押贷款以应不时之需。

　　早些年，大家都比较穷，那时候都指望单位能分房，后来房改了，福利分房取消了，大部分城里的老百姓工资也能买的上房，稍微勤俭节约的家庭还能买二套房作为改善型住房。

　　房子作为普通老百姓的基本生活需求，为了给大家的基本生活提供保障，国家也给购买首套房的人提供了很多优惠政策，所以住房套数往往是老百姓享受优惠政策的重要依据。

　　首套

　　首套房往往是国家政策鼓励的，贷款的首付比例可以较低，房屋税费缴纳也不高。二套房贷款首付比例则明显不同，房屋税费缴纳比例也会提升。

　　此外，首套房贷款利息也可能享受税前扣除优惠，首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。

　　那么首套房是怎么认定的？首套房具体可以享受到哪些优惠政策？本文在结合法规的基础上，对首套房的界定和优惠政策进行梳理。

　　首套房其实不难理解，人生买的第一套房，只要是在住房产权证上第一次载明了个人的名字，该房就是首套房。无论该套房是买来的，还是继承来的；无论是贷款买的，还是全额付款的；无论是自用，还是对外出租；无论是在自己手上，还是已对外出售，人生最多只可拥有一次。

　　然而，就这么简单的一个物理现象，却因为政策施力点不同，被赋予了不同的内涵和外延。

　　首先，人民银行最早规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠。

　　当时规定所谓的“首套房”一般同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房；购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。

　　也就是先得符合物理“首套”，但会有例外，比如，与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。当时也是从实际情况考虑，老百姓怕征遗产税啊，怕小孩以后结婚后财产被分了吃亏啊，很多未满18岁的小孩姓名跟父母一起上房本了。

　　另外，政策考虑如果卖的房子超过了90平米，就认定为已经是改善性住房了，算不上普通住房，后来对普通住房的面积上调至144平米以下。

　　首套房政策也有松绑的时候，在2007年，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发452号）明确规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果其人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。其他均按第二套房贷执行。

　　这个政策也是打太极，当地人均住房面积平均水平究竟是多少，每时每刻都在变化。所以文件要求借款人在申请住房贷款的时候，应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

　　那时候各地住建部还没联网，投资人在全国给地买了100套房了，换个没买房的城市，因为查不出来是否买过房，依然还可以按首套房优惠政策执行。带有政策优惠性质的首套房认定终究是个难事，所以政策换其道而行之，既然不能认定首套，那来认定二套房。

　　二房

　　2010年，人民银行、银监会、住房和城乡建设部印发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房[2010]83号），确定了二套房认定标准，也就是符合以下三种情形之一的，均按第二套房贷执行。

　　（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中，其家庭已登记有一套及以上成套住房的；

　　（二）借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的；

　　（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　什么情况下才是首套房？只有借款人名下无房或者没有住房贷款记录，才会被认定为首套房，两个条件有其中任何一项不满足，也就是如上述所说的有房或者有购房贷款记录的，均不能算作首套房。

　　这也就是著名的 “认房又认贷”政策，房屋信息全国不联网，金融信息是全国联网的，这规避了不能联网核查购房人异地买房按首套房优惠政策套利。毕竟，炒房还是银行贷款加杠杆更有效。

　　说到这里，我们回过来解释一下如何在房屋登记信息系统中查询购房人的房产信息。查询首次购房信息，以购房合同中的购房人家庭为查询依据，基于购房产权信息系统，在产权登记信息库中，无产权登记记载的，或者有产权登记，但是产权来源是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的，都属于首次购房，房产局产权市场处将给予出具《首次购房证明》。需要注意，查询个人购房信息的地域，只限于出具《首次购房证明》机构所登记的区域范围。

　　物理上的首套房挡不住房价下跌时的政策调控。2014年9月，中国人民银行和银监会联合印发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发[2014]287号），其中规定，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策。

　　也就是说，在287文之后，如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房，银行依然可以将其界定为首套房。当然，如果购房人在银行征信系统里，已经登记有一条贷款买房的信息贷款还未结清，银行按照二套房贷款政策执行。

　　287文同时还提到，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　对于“限购”的城市，央妈表示，我们精神上很支持，但你也没买房资格了，所以贷款“雨女无瓜“了。

　　首付

　　贷款首付比例，是住房加杠杆的利器，给我一个支点我可以撬动地球，给我一个零首付，我可以买下全球。

　　购买首套房的首付比例比二套房低。首先，我们来看一下全国性法规对首套房的首付比例如何规定的。这也是一个政策不断调控的地方。

　　2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）规定：对于首套房，住房面积在90平米以下的，首付比例不得低于20%；超过90平米的，则不得低于30%。申请购买第二套住房，首付款比例不得低于40%。

　　2010年4月，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）中关于首套房的首付比例和2007年的359号文一致，而贷款购买第二套住房的，最低比例提高至50%。同时规定了购买第三套及以上住房的，首付贷比例应大幅提高，具体银行根据风险自主确定。对于对于房价上涨过快地区，则暂停发放第三套住房贷款。

　　2010年11月，《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金[2010]179号）中关于住房公积金购买首套房和二套住房的首付比例和国发10号文保持一致。当然，利用住房公积金购买第二套住房的，对贷款对象和贷款用途均作了严格限定：贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平；且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

　　为了打击房价的快速上升，2011年1月，《进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）将对贷款购买第二套住房的家庭的最低首付款比例进一步提高至60%。

　　后来，又为了提振市场信心，为了怕政策误伤到二套刚需，2015年3月，《关于个人住房贷款政策有关问題的通知》（银发[2015]98号），对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款买房的，首付比例不低于40%。

　　2015年9月开始，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%；在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购房的，首付款比例调整为不低于25%。

　　2016年2月，《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2016]26号），在不实施“限购”措施的城市，首套房的最低首付款比例为25%，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的，为改善居住条件再次申请贷款的，最低首付比例不低于30%。对于限购的城市，个人住房贷款政策按原规定执行，也就是首套房不低于30%，第二套住房不低于60%。

　　税费

　　购买首套房的税费相对较少，很多地方还时不时出台优惠政策来支持房地产市场。税费主要包括契税、印花税。如果办理贷款还会涉及抵押登记费、保险费等，当然现在这些费用借款人不用承担，但羊毛出在羊身上，利率里都包括了这些隐形支出。

　　所谓契税是指房屋产权发生变动时，需要向新业主征收的一次性税收。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。超过144平米3%，非住宅4%。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。

　　印花税为总房款的0.05%，在订立合同时就直接缴纳，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。

　　如果是二手房，房屋交易费按房屋建筑面积6元/平方米交纳，房屋产权登记费一次性收取80元；这些都是小钱。房屋所有权证印花贴税：在领取房屋所有权证和土地使用证时按件征收，每件5元。

　　房屋评估费：按评估额0.5%缴纳；买卖合同印花税：按照房屋成交价格的0.05%缴纳（买卖双方各缴纳0.05%，总共缴纳0.1%）。公共维修基金：购买房屋时需要交纳房屋成交价2%的公共维修。这些其实还是小钱。

　　“满5唯一”是二手房交易一个非常重要的概念，直接决定了交易成本。指满5年且是家庭唯一住房。满5唯一的房屋，产生的税费少，购房成本低，免去增值税及个税。”

　　增值税：个人转让其购买的住房，土地增值税房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的，按照5%的征收率全额缴纳，应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%，或者按照5%的征收率，差额缴纳增值税，应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%。

　　城市维护建设税：假设增值税的7%教育费附加：增值税的3%；地方教育费附加：增值税的2%。

　　此外对于卖家而言，还有笔不小的个人所得税，除非满5唯一不需要交个人所得税。如果房产证不满2年，或者并非属于家庭唯一住房，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。

　　利率

　　在购房成本中，除了首付、税费之外，最主要的支出则是房贷利息。

　　人民银行早规定，我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠。关于首套房的贷款利率，在央行2014年287号文规定，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行根据风险情况自主确定。

　　刚开始的确有7折优惠，后来，四大行全面收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，比如，建行需首付4成以上利率才能打7折。

　　对于第二套住房贷款利率，2007年的银发359号文中就规定过，购买第二套住房的贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，并且利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　此后，随着利率市场化进程加快，房贷利率调控也逐渐减少，商业银行主要根据住房套数、面积、房地产市场的松紧自行决定房贷利率。

　　贷款利率后来变为了LPR，2020年，央行进行了房贷利率改革，所有存量房贷面临“二选一”：要么转换成固定利率，要么变成LPR浮动利率。

　　以LPR为准的房贷利率计算方式是：LPR+加点=房贷利率。假设你现在的房贷利率是5.88%，转换之后的房贷利率也是（LPR+加点）=5.88%。

　　凡是选浮动利率的似乎都赚到了，因为LPR在下降，选择了浮动利率加点点数固定了，当LPR下降时，实际执行利率也一并跟随下降。

　　小结

　　是否是首套房，还是按照首套房政策执行是两个概念。

　　是否为物理意义上的首套房还是应该以2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》中购房者在中国实际拥有及曾经拥有的住房套数来进行判断。

　　当探讨可以执行首套房优惠政策时，则要多维度的分析工作，“因城施策”，“因时调整”，按照当地制定的差别化住房信贷政策来区分是否首套，这是个技术活。

　　这只是购房人关心的事，别把统计人员搞精神错乱了。