因为2021年净利润的大幅下跌，郁亮在年初曾向外界作出检讨反思。当时他称，今年有信心实现业绩的止跌企稳。半年后，万科交出了最新答卷，2022年上半年，万科营收和净利润实现双增长，且增幅创下近3年来同期的新高。

　　万科说到做到，实现了年初的承诺。如此看来，即便是在行业的艰难时期，万科依然是业内最稳健和安全的房企之一，彰显出强劲的企业韧性和快速的自我调整能力。

　　在中期业绩发布会上，郁亮指出，今年万科的全年任务是止跌企稳，稳中提升。“我是有信心的，因为我相信一分耕耘一分收获。”

　　兑现业绩回升承诺 新业务助力穿越周期

　　在行业调整期，房企普遍面临增收不增利甚至营收利润双减的困境，而万科则在逆势中实现业绩止跌企稳，兑现了年初的承诺。万科总裁祝九胜在业绩发布会上称，相信下半年的业绩会比上半年更好。

　　根据半年报数据，2022年上半年，万科实现营收2069.2亿元，同比增长23.8%，归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。与自身相比，2022年上半年，万科业绩增长的幅度也创下近3年来同期业绩的新高。

　　万科营收的增长很大程度上得益于开发业务的稳定交付。2022年上半年，万科房地产开发业务结算收入为1788.8亿元，同比增长23.9%。据了解，万科克服疫情对施工的不利影响，2022年上半年实现超11.5万套住宅的交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。

　　如果市场收缩过了头，反而会积蓄起它自动修复的动能。”在中期业绩发布会上，万科董事会主席郁亮表示，房地产行业依然是个10万亿级的市场，刚需还很强劲。在存量房中，按照自然更新的速度，每年需要淘汰10亿平方米左右，而目前开工数据是偏低的。

　　祝九胜表示，市场回升是一个总体的趋势，而且万科已经结合市场情况积极地采取行动。“我们今年安排了销售专项行动，内部叫‘龙骑兵行动‘，其中有四方面的动作，一是提升佣金结算的速度，二是调整销售激励的政策，三是整合自身的销售力量，四是进行销售能力的短期培训和提升。”

　　财报数据显示，今年以来，万科竣工规模保持增长，实现竣工面积1443.7万平方米，同比增长17.8%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。截至报告期末，万科已售未结合同金额为6672.7亿元，已售未结合同面积4326.8万平方米。

　　同时，作为公司的第二增长曲线，经营服务业务逐步开花结果，也为万科业绩的增长提供支撑。2022年上半年，万科经营服务业务实现收入241.1亿元，同比增长30.6%。其中，万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%；万纬物流营收18.6亿元，同比增长39.1%。

　　探索多元化业务所面临的难度和成本，一度远超万科最初的预估。但目前以物业、物流为代表的经营服务业务在公司业务结构中日益重要，其与开发业务形成的协同势能，让万科始终走在行业领先位置，不惧再次穿越周期。

　　这也意味着，万科从房地产开发转为不动产开发经营服务并重的战略初见成效。祝九胜在谈及经营服务业务时强调，好学生喜欢难题目，而万科一直是好学生，就应该去克服宏观经济以及不可抗力等因素的影响。“经营服务业务的良好势头让万科充满信心，未来万科会更坚定地走下去。”

　　债务结构持续优化 现金流保持稳健安全

　　2022年上半年，万科实现经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%。融资方面，据了解，今年1-8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅2.90%。截止6月末，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。

　　万科执行副总裁韩慧华在业绩发布会上表示，目前万科在境内有20亿元中期票据已经注册，另外还有80亿元小公募债正在注册的过程中，如果获批公司再发行额度约100亿元。

　　由此可见，在行业调整期，万科依然是行业内最稳健和安全的房企之一，不仅长年保持现金流正向流入，且融资额度充足、渠道多元畅通。但万科也在居安思危，从半年报中可以看到，2022年上半年，万科不断优化债务结构。

　　韩慧华提到，针对境外债务，通常万科会提前最少一年到18个月去做相应的资金铺排和规划，今年下半年在境外已无债务需要偿还。“去年12月到今年上半年，公司在境外完成了折合约280亿元人民币的再融资工作，久期成本有一定优化，且帮助公司进一步调整了有息负债的结构。”

　　截至今年6月末，万物负债总额为14875万亿元，较2021年末的15459万亿元下降3.78%，其中短期借款下降60.97%至约56.25亿元，而2021年末约为144.13亿元。在2802.3亿元有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计626.4亿元，占比为22.4%，较去年同期下降9个百分点。

　　截至报告期末，万科持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%，保持“三条红线”的“绿档”水平。

　　稳健的财务状况能够为万科在地市低谷和收并购大潮中的投资保驾护航。2022年上半年，万科获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米。项目总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。从投资金额来看，一二线城市的占比达到95.6%。

　　“公司的投资策略坚持量入为出、仓位合理的原则，而今年尤其重视获取特别好的项目。”谈及“特别好的项目”的标准，万科执行副总裁刘肖表示，首先是项目的片区市场好，其次是万科有没有把握为客户提供好产品、好服务，最后是财务指标，包括经营效率、净利润和IRR。

　　在业绩发布会上，谈及万科未来发展，郁亮形容如一个病人去体检，“还有非常多指标表现得不尽如意”。但他强调，身体要调整的话，只有不断去修复，弥补短板，绝不能躺平，必须不断跑下去。“今年万科的全年任务是止跌企稳，稳中提升，我是有信心的，因为我相信一分耕耘一分收获。”